美國紐約州延長驅(qū)逐租客及法拍物業(yè)禁令 將創(chuàng)建一種標準化的困難申訴表

據(jù)美國中文網(wǎng)報道，當?shù)貢r間12月28日，紐約州議會以40票贊成、21票反對通過了“新冠肺炎緊急驅(qū)逐及法拍禁止法案”(COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act)。州長科莫也于當天宣布簽署行政令，將逼遷禁令延期至明年5月1日。

新法案將創(chuàng)建一種標準化的困難申訴表，申訴人有60天的時間來證明自己面臨經(jīng)濟困難。

如果租客因新冠疫情遭受經(jīng)濟困難，無法全額支付租金或無法搬家，或家中有人為感染新冠的高危人群，可向法庭或房東提交該申訴表，以避免被驅(qū)逐。

該表格允許租客在失去收入，醫(yī)療、兒童護理或其它家庭護理費用增加，因新冠肺炎疫情無法獲得穩(wěn)定的工作，或負擔不起搬家費用時，申報經(jīng)濟困難。

租客簽署此表格后，可以將其交給房東或法院，在2021年5月1日前，阻止房東提交驅(qū)逐令申請，或暫停已在進行的驅(qū)逐程序。

該法案還保護名下?lián)碛?0個或10個以下住宅單位的物業(yè)免遭法拍(Foreclosure)及稅收留置強制拍賣(Tax Lien Sales)。

通過向抵押貸款機構(gòu)、當?shù)卦u估人或法院提交標準化困難申訴表，業(yè)主將能夠獲得止贖權(quán)和稅收留置強制拍賣保護。業(yè)主須申報經(jīng)濟困難，因收入減少(包括租金減少)而無法支付抵押貸款或房產(chǎn)稅，支出增加，或者無法獲得穩(wěn)定工作，否則會被判作偽證罪。擁有超過10個單位的房東不受該法案保護。

如業(yè)主遲交其所居住物業(yè)的貸款，或收到了保持貸款止贖，因未繳稅而取消贖回權(quán)被沒收財產(chǎn)，或稅收留置強制拍賣，業(yè)主可提交同樣的困難申訴表，該法案將保護其信用報告不受影響且貸款時不受歧視。

該法案僅適用于一家庭住宅業(yè)主、合作公寓業(yè)主、住宅單位在10個以下且業(yè)主自住的多家庭住宅業(yè)主。

該法案將要求地方政府在明年重新認證老年人房主延期(SCHE)和殘疾房主豁免(DHE)福利。

州長科莫發(fā)布了行政命令，允許地方政府根據(jù)自己的選擇自動更新這些豁免。如業(yè)主有權(quán)獲得豁免，該法案還將允許其額外增加豁免。

自新冠疫情之初起，紐約州就開始實行禁止逼遷規(guī)定，并幾次延長期限，但仍有眾多租客反映由于不斷面臨新的截止日期，倍感壓力。

然而，小房東們也對禁驅(qū)逐令表示不滿，表示疫情期間小房東群體也面臨經(jīng)濟困境，要求“要保護租客但也要紓困房東”，更有房東反映遇到不良租客，不堪其苦。紐約小房東主席在接受采訪時表示，有具體的法案出臺，對原本混亂的市場做出規(guī)范是好的，但是如果將驅(qū)逐禁令延期至2021年5月，那也就意味著房東房客法庭將有超過一年的時間不受理案件，在疫情前就下達了驅(qū)逐令的案件也無法處理，這樣造成的結(jié)果，不僅僅是房東的經(jīng)濟損失，還可能因為無法對房屋進行即使的修繕而對租客的居住環(huán)境造成安全隱患。(王依依)