深圳住建局出手自查 “抱團(tuán)式”炒房急剎車

12月23日，深圳近攬15公里濱海長(zhǎng)廊，北接后海金融總部基地，得天獨(dú)厚的地理位置使得恒裕濱城這個(gè)樓盤成為深圳頂尖豪宅代表之一。

以恒裕濱城為起點(diǎn)，向北30公里，在寶安福永街道大洋路與塘新路交會(huì)處，首先映入眼簾的便是中糧鳳凰里花苑小區(qū)。

一個(gè)是深圳灣知名的豪宅樓盤，另一個(gè)是籍籍無(wú)名的普通住宅樓盤，都因?yàn)闃I(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)行為，被深圳住房和建設(shè)局通報(bào)批評(píng)。

12月18日，深圳市住建局首次宣布對(duì)二手房業(yè)主出手，宣布將對(duì)恒裕濱城、中糧鳳凰里花苑等發(fā)布集體漲價(jià)言論、惡意炒作二手房?jī)r(jià)的小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，約談發(fā)布集體漲價(jià)言論相關(guān)當(dāng)事人，并暫停辦理上述兩個(gè)小區(qū)的二手房網(wǎng)簽手續(xù)。

今年11月，豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改變之后，深圳二手房市場(chǎng)活力被激活。行業(yè)亂象也隨之而來(lái)，業(yè)主聯(lián)合控價(jià)的景象，已經(jīng)席卷了深圳多個(gè)區(qū)域的二手樓盤?；钴S的業(yè)主帶頭率先在小區(qū)業(yè)主群內(nèi)發(fā)起漲價(jià)提議，為小區(qū)房源設(shè)置了高于市場(chǎng)價(jià)格的掛牌底價(jià)。試圖以聯(lián)盟的方式抬高房?jī)r(jià)，直到相關(guān)部門介入。

作為房地產(chǎn)二手房交易鏈條上的重要一環(huán)，深圳中介行業(yè)也展開了“自查”。

“12月18日開始，深圳貝殼已經(jīng)在開展自查，下架包括上述兩個(gè)小區(qū)在內(nèi)的一批有業(yè)主炒作行為的樓盤，單價(jià)超過(guò)每平方米17萬(wàn)元的樓盤也暫時(shí)不在平臺(tái)上展示。”12月22日，深圳德祐龍華某店負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示。

12月22日，深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，調(diào)查二手房涉嫌控盤控價(jià)，深圳是全國(guó)首例，將問題小區(qū)凍結(jié)網(wǎng)簽，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一種警號(hào)，無(wú)論是業(yè)主或者是客戶，對(duì)不確定性都會(huì)有所觀望，短期內(nèi)相信市場(chǎng)將會(huì)有所降溫。

業(yè)主抱團(tuán)抬價(jià)

12月21日，中糧鳳凰里花苑業(yè)主王林(化名)向時(shí)代周報(bào)記者表示，因?yàn)楹勒惖日哂绊?，其所在小區(qū)80多平方米的戶型頗受歡迎，周末看房的人并不少，價(jià)格也有所上升，但單價(jià)并未漲得太夸張。

12月13日，中糧鳳凰里某業(yè)主一封《告全體業(yè)主書》在朋友圈瘋傳。

文章以“要打響資產(chǎn)保衛(wèi)第一槍”的名義，號(hào)召所有業(yè)主集體漲價(jià)。“放盤價(jià)5.6萬(wàn)?6.5萬(wàn)元為界”，建議“急賣業(yè)主以5.5萬(wàn)元為最低價(jià)”，如果低于5.5萬(wàn)元，“即刻收盤，重新加價(jià)后再掛”。

中糧鳳凰里花苑在2015年開盤，銷售價(jià)格約為3.5萬(wàn)元/平方米。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2019年1?11月，該小區(qū)成交均價(jià)約在4.5萬(wàn)?4.6萬(wàn)元/平方米。

業(yè)主王林則表示，之前并未在業(yè)主群里看到漲價(jià)倡議書，那只是個(gè)別業(yè)主行為，并不代表所有業(yè)主意愿。

“12月初，我將自己的一套87平方米的房子掛到中介處了，總價(jià)是450萬(wàn)元，單價(jià)在5.17萬(wàn)元/平方米，”王林告訴時(shí)代周報(bào)記者，已經(jīng)有購(gòu)房者準(zhǔn)備簽約了，但因?yàn)樾^(qū)被通報(bào)后無(wú)法網(wǎng)簽，意向購(gòu)房者轉(zhuǎn)而看周圍其他小區(qū)了。“如果現(xiàn)在有意愿強(qiáng)烈的客戶，435萬(wàn)元也可以成交。”

12月22日，該小區(qū)附近一位中介向時(shí)代周報(bào)記者表示，到目前為止，鳳凰里的最高成交在5.4萬(wàn)元/平方米，并未達(dá)到“倡導(dǎo)書”中提到的至少5.5萬(wàn)元，該套房子出售價(jià)格比較高的原因在于其朝向以及內(nèi)部裝修比較好。

至于何時(shí)能恢復(fù)網(wǎng)簽，上述中介表示，目前并不能確定時(shí)間，但可以先看好房源，簽署購(gòu)房協(xié)議。但他提醒，需要去住建部開交易風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，如果購(gòu)房迫切，有周圍的樓盤推薦。

除了中糧鳳凰里花苑，深圳灣的恒裕濱城也被深圳住建局點(diǎn)名，而它也是最早傳出“控盤漲價(jià)”的樓盤。

11月22日，恒裕濱城2期4棟的業(yè)主微信群的聊天截圖就在中介間悄然流傳，帶頭業(yè)主率先呼吁，“群里D戶型業(yè)主聽指揮，統(tǒng)一掛牌價(jià)到2600萬(wàn)元，低于這個(gè)數(shù)不賣。” “2680(萬(wàn)元)我就撤了。”很快其他業(yè)主應(yīng)聲附和。“反正都往2600萬(wàn)元以上掛，一周排一次隊(duì)形，下周2700萬(wàn)元。”

恒裕濱城2期D戶型為89平方米，若以2600萬(wàn)元的總價(jià)來(lái)算，掛牌價(jià)已經(jīng)高達(dá)29.2萬(wàn)元/平方米。

2013年9月，恒裕濱城一期以約5萬(wàn)?6萬(wàn)元/平方米的均價(jià)開盤。2015年11月，二期產(chǎn)品入市，銷售均價(jià)已經(jīng)上漲至11萬(wàn)元/平方米。根據(jù)中介提供的數(shù)據(jù)，今年9月中旬，恒裕濱城二期一套88平方米的4房，成交總價(jià)2375萬(wàn)元，單價(jià)高達(dá)27萬(wàn)元/平方米。

漲價(jià)通道持續(xù)開啟，恒裕濱城二期業(yè)主李君(化名)感慨頗深，“我入手的時(shí)候才11萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在不到5年的時(shí)間，已經(jīng)漲了一倍了。”捕捉到了上漲趨勢(shì)的李君在2017年又入手了一套同樣面積的房屋。

對(duì)于漲價(jià)倡議，李君表示，那更多是大家開玩笑說(shuō)的話，目前業(yè)主群已經(jīng)禁止發(fā)一切有關(guān)房?jī)r(jià)的消息。在他看來(lái)，如果高價(jià)房能售出，代表其市場(chǎng)價(jià)值被認(rèn)可，但自己并不會(huì)被盲目煽動(dòng)，也不會(huì)主動(dòng)參與到炒房行為。

“像我了解到的，一期房源，有一套110平方米，銷售單價(jià)已經(jīng)升至19.5萬(wàn)元/平方米。” 李君表示，地段、新房、學(xué)位構(gòu)成了恒裕濱城巨大額的優(yōu)勢(shì)。“二期有業(yè)主準(zhǔn)備出售一套88平方米的房源，目前對(duì)外價(jià)格是2600萬(wàn)元，但因?yàn)槭歉邔?，有無(wú)敵海景，所以價(jià)格自然也高。

12月21日，負(fù)責(zé)后海片區(qū)的一位中介經(jīng)理告訴時(shí)代周報(bào)記者，在12月初，恒裕濱城二期房源的單價(jià)就提升至29萬(wàn)元/平方米。他指出，目前恒裕濱城對(duì)外掛牌的房源不多，議價(jià)空間很小。

恒裕濱城被通報(bào)批評(píng)讓一位已經(jīng)簽了購(gòu)房合同的準(zhǔn)業(yè)主猝不及防。

12月22日，該未透露姓名的準(zhǔn)業(yè)主向時(shí)代周報(bào)記者透露，他在12月18日前已簽合同，交付了定金，但因?yàn)楹阍I城被點(diǎn)名批評(píng)，不能網(wǎng)簽，導(dǎo)致其貸款受到限制。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查，在業(yè)主群里發(fā)出類似漲價(jià)聲音的小區(qū)已經(jīng)有數(shù)十個(gè)，還包括招商依山郡、鴻榮源壹城中心、拾悅城、中海怡翠山莊、金地上塘道、和平里、天悅壹號(hào)等多個(gè)樓盤。

盡管中糧鳳凰花苑和恒裕濱城都有業(yè)主強(qiáng)調(diào)，“僅是個(gè)人行為，算不上控盤”，但深圳市相關(guān)部門對(duì)此開始嚴(yán)查。

12月17日、18日兩天，深圳市寶安區(qū)住建局以及南山區(qū)住建局接連兩天發(fā)文通報(bào)，除了暫停中糧鳳凰里和恒裕濱城兩個(gè)小區(qū)的二手房網(wǎng)簽手續(xù)，還公布了一系列處理措施涉嫌惡意炒作，哄抬房?jī)r(jià)行為一旦查實(shí)，相關(guān)責(zé)任人將列入黑名單，并研究采取限制其買賣住房等相關(guān)措施。

通報(bào)稱，發(fā)現(xiàn)涉嫌擾亂市場(chǎng)秩序與其他違法違規(guī)行為，將移交公安、市場(chǎng)監(jiān)督、司法等部門依法處理。

12月19日晚間，深圳市住建局表示，按照宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制要求，深圳二手房年增幅不超過(guò)5%，如果出現(xiàn)二手房漲幅明顯超過(guò)近期成交價(jià)格，且小區(qū)業(yè)主存在集體串聯(lián)進(jìn)行漲價(jià)的行為，市民可以向區(qū)房地產(chǎn)主管部門投訴。

深圳市住建局的通報(bào)中，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)也發(fā)出了警示，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)參與惡意炒作房?jī)r(jià)，違者將被暫停網(wǎng)簽權(quán)限，并列入行業(yè)誠(chéng)信黑名單。

事實(shí)上，在這場(chǎng)“控盤”風(fēng)波中，也有中介在推波助瀾。

據(jù)媒體報(bào)道，某地產(chǎn)中介同時(shí)也為金地梅隴鎮(zhèn)小區(qū)業(yè)主，12月中旬，該中介曾在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主群內(nèi)發(fā)起過(guò)倡議提價(jià)。

12月20日，一位中介行業(yè)資深人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，中介以控盤漲價(jià)為理由讓業(yè)主心甘情愿地交出了房源，在中介行業(yè)，掌握房源讓中介擁有天然的優(yōu)勢(shì)，尤其是市場(chǎng)行情火熱時(shí)，房源更是難求。

中介行業(yè)自查行動(dòng)也同步開啟。

上述深圳德祐龍華某中介向時(shí)代周報(bào)記者表示，12月18日，中介也在加強(qiáng)自身的管理，德祐總部對(duì)深圳分公司對(duì)德祐金地梅隴鎮(zhèn)A店予以摘牌解約處理，對(duì)涉及合規(guī)管理違規(guī)的經(jīng)紀(jì)人也予以紅線處理，扣減12分信用分，限制1年進(jìn)入平臺(tái)。

“從12月18日開始，深圳貝殼系都開始在查所有的掛牌價(jià)。”該中介向時(shí)代周報(bào)記者表示，只要掛牌價(jià)高出周邊市場(chǎng)價(jià)或之前成交價(jià)的15%左右，以及單價(jià)在17萬(wàn)元以上，貝殼系A(chǔ)PP都不會(huì)顯示這類房源。

中原也在跟進(jìn)，“對(duì)于有問題小區(qū)，以及個(gè)別單價(jià)過(guò)高的房源，已經(jīng)整頓處理，并且在官網(wǎng)及其他商業(yè)網(wǎng)站下架。”鄭叔倫表示。

12月12日，深圳中原某中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，公司明確要求，近期不可發(fā)布解說(shuō)揣測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，也不能進(jìn)行暗示明示房?jī)r(jià)向好上漲的行情。

據(jù)時(shí)代周報(bào)了解，目前在中介平臺(tái)下架的小區(qū)主要有，恒裕濱城、中糧鳳凰里、翡翠海岸、中糧天悅一號(hào)、勤誠(chéng)達(dá)、華潤(rùn)深圳灣悅府，下架的小區(qū)均位于南山和寶安。除了中糧鳳凰里，其他均為豪宅或者單價(jià)過(guò)高。

深圳樓市回暖

業(yè)主抱團(tuán)抬價(jià)背后，是逐漸回暖的深圳樓市。

從2016年，新一輪調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)降溫，到2018年初“三價(jià)合一”落地，再到2018年中的“7·31新政”。深圳樓市已經(jīng)在成交低谷徘徊了兩年多，但在進(jìn)入2019年之后，市場(chǎng)開始逐步回暖。

深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年新房住宅共成交17681套，同比上升38.1%，成交172.05萬(wàn)平方米，同比上升33.5%，2019年上半年全市二手住宅共成交31160套，面積約256.4萬(wàn)平方米，套數(shù)和面積分別較2018年上半年下滑7.5%和7.4%，二手住宅價(jià)格52543元/平方米，較去年均價(jià)上升4.2%，較去年12月上升1.9%。

11月中旬，深圳更改豪宅線認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，二手房市場(chǎng)熱情隨之被點(diǎn)燃。

“我看中的房子在一個(gè)月內(nèi)漲兩至三成，現(xiàn)在掛牌價(jià)都要到1100多萬(wàn)元了。”12月22日，在深圳工作5年的鄭琴(化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者，她打算在“雙11”后在深圳買房，卻在一個(gè)多月內(nèi)，屢遭業(yè)主提價(jià)。

鄭琴告訴時(shí)代周報(bào)記者，因?yàn)槭艿胶勒悳p免政策直接刺激，寶安中心以及南山等熱點(diǎn)區(qū)域好的房源都很少，很多都需要搶，二手房的量?jī)r(jià)齊升也助推了新房的火熱，“12月22日，光明某剛需盤線上開盤，我參與了微信線上搶房，但僅用了30多秒，300多套房源就被售罄了，根本沒選到”。

12月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了11月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，初步測(cè)算，深圳新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，深圳二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.4%。從成交量來(lái)看，二手房成交套數(shù)大幅度增長(zhǎng)，創(chuàng)下近3年以來(lái)的新高。

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月全市二手住宅共成交8013套，為2016年5月以來(lái)首次突破8000套，環(huán)比上升11.8%，同比上升91.9%。二手均價(jià)也呈現(xiàn)小幅上升，為55499元/平方米。

12月13日，明源地產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者指出，當(dāng)前深圳一手房和二手房市場(chǎng)的回暖節(jié)奏，與政策紅利釋放密不可分。

“從粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，到8月18日先行示范區(qū)的發(fā)布，接著放開港澳人士置業(yè)，以豪宅稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變，都為市場(chǎng)注入了樂觀情緒。”艾振強(qiáng)表示。

但對(duì)于這座年輕的城市，住宅供應(yīng)用地的緊張使得房屋的稀缺性更加凸顯。

時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，深圳市2019年全年共出讓60多宗土地，居住用地性質(zhì)的地塊僅有10塊，其余大部分地塊為商業(yè)用地、工業(yè)用地、物流用地性質(zhì)。

“深圳的入戶政策是所有一線城市里面最寬松的。”在艾振強(qiáng)看來(lái)，源源不斷涌入這座城市的高凈值年輕群體是構(gòu)成了市場(chǎng)的旺盛需求。