土拍市場(chǎng)年末沖刺迎來(lái)周期性“供地潮” 40城狂攬高達(dá)2095億

臨近年末，土地市場(chǎng)再次迎來(lái)周期性“供地潮”。

中指研究院12月23日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，12月第三周(2019年12月16―22日)，中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市共計(jì)推出1336萬(wàn)平方米土地。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)據(jù)較12月第二周(12月9―15日)有所減少，縮量了21.5%。但也仍超出第一周(12月2―8日)24.7%。

從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，12月40城土地供應(yīng)加碼更顯而易見(jiàn)。數(shù)據(jù)顯示，12月前三周40個(gè)主要城市周均土地供應(yīng)面積為1369.3萬(wàn)平方米，較11月的周均值850萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了61.1%。另外，11月四周及12月前三周，土地出讓收入領(lǐng)先的城市包括蘇州、北京、深圳、武漢、南京、上海、杭州。

伴隨著土地供應(yīng)加碼，各地土地出讓收入也增收明顯—中指研究院指出，12月前三周40個(gè)主要城市土地出讓收入已達(dá)2095億元，超過(guò)11月全月的2068億元。

“為了完成年初的土地供應(yīng)計(jì)劃，很多地方到了年底都會(huì)集中供地，這是歷年來(lái)土地市場(chǎng)的常規(guī)現(xiàn)象。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向時(shí)代周報(bào)記者表示。

在今年減稅降費(fèi)、經(jīng)濟(jì)壓力帶來(lái)的地方財(cái)政收入壓力下，各地到年底加大土地供應(yīng)規(guī)模，或許也有增收的考慮。同策研究院研究總監(jiān)張宏偉補(bǔ)充了另一種看法，“那些供地量比較大的城市，可能還是有一些財(cái)政增收的需求的” 。

年底土地供應(yīng)加碼

年底歷來(lái)是各地完成土地供應(yīng)計(jì)劃的集中階段。

不過(guò)，今年受地市小陽(yáng)春影響，土地供應(yīng)高峰期出現(xiàn)在五六月份，此后，月度土地供應(yīng)面積持續(xù)環(huán)比下降。隨著年底的到來(lái)，各地土地供應(yīng)再度加碼，300城土地供應(yīng)開(kāi)始環(huán)比正增長(zhǎng)。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月全國(guó)300城土地供應(yīng)面積為10480萬(wàn)平方米，環(huán)比9月減少了6%。但這一數(shù)據(jù)在11月快速回正—11月300城土地供應(yīng)面積達(dá)11400萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8%。

土地供應(yīng)計(jì)劃未完成是最明顯的原因。

以北京為例，根據(jù)北京市今年7月發(fā)布的《北京市2019年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2019年度北京建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為3760公頃(3760萬(wàn)平方米)，其中國(guó)有住宅用地950公頃(950萬(wàn)平方米)，包括：商品住宅用地600公頃(600萬(wàn)平方米)，保障性安居工程用地350公頃(350萬(wàn)平方米)。

但截至11月底，北京市主城四區(qū)均未達(dá)到供地下限。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其中海淀區(qū)供地下限完成率僅為23%。受此影響，北京增加土地供應(yīng)需求明顯—北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，北京12月已成交經(jīng)營(yíng)性用地7宗，為2018年12月全月量。

在今年減稅降費(fèi)、經(jīng)濟(jì)壓力下，為地方增收或許也是地方土地供應(yīng)增量的原因之一。

12月17日，財(cái)政部發(fā)布2019年11月財(cái)政收支情況。數(shù)據(jù)顯示，減稅降費(fèi)帶來(lái)的財(cái)政收入壓力已經(jīng)短暫穩(wěn)住，1―11月全國(guó)一般公共預(yù)算收入同比增速穩(wěn)在了3.8%。但地方壓力仍在—數(shù)據(jù)顯示，1―11月，地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入92851億元，同比增長(zhǎng)3%，增速較1―10月減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

在地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入另一側(cè)，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入開(kāi)始增長(zhǎng)，其中土地出讓收入增長(zhǎng)明顯。數(shù)據(jù)顯示，1―11月累計(jì)，地方土地出讓收入同比增長(zhǎng)8.1%。按照2018年1―11月地方土地出讓收入53362億元計(jì)，2019年1―11月，地方土地出讓收入為57737.7億元。

“從我們實(shí)際了解到的情況來(lái)看，現(xiàn)階段各地加大土地供應(yīng)也有為財(cái)政增收的需求。”張宏偉表示，“觀察一下近期加大土地供應(yīng)量的城市，多多少少還是有一些財(cái)政壓力的。”

以蘇州為例，根據(jù)蘇州市財(cái)政局公開(kāi)的資料，2019年1―11月，全市完成一般公共預(yù)算收入達(dá)2054.2億元，同比增長(zhǎng)5.8%。而這一數(shù)據(jù)，在2018年1―11月為同比增長(zhǎng)12.8%。從縱向來(lái)看，這也是蘇州自1―9月以來(lái)，連續(xù)第三個(gè)月全市一般公共預(yù)算收入同比增速下滑。

長(zhǎng)三角繼續(xù)領(lǐng)銜

從年頭到年尾，長(zhǎng)三角始終站在今年地市的焦點(diǎn)位置。

根據(jù)中指研究院40個(gè)主要城市土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，最新一周(12月16―22日)，杭州以165億元土地出讓金領(lǐng)銜40個(gè)主要城市。其中杭州富川73號(hào)地塊還以67億元的總價(jià)成為當(dāng)周40城住宅用地成交總價(jià)榜首。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向時(shí)代周報(bào)記者解釋，長(zhǎng)三角區(qū)域受近幾年長(zhǎng)三角核心城市上海房地產(chǎn)市場(chǎng)管控較嚴(yán)，房企及樓市需求外溢影響，長(zhǎng)三角區(qū)域熱點(diǎn)城市，比如杭州、南京等城市地市表現(xiàn)都比較好。

“但杭州由于本身經(jīng)濟(jì)較為活躍，開(kāi)發(fā)力度較大，以及人口即將破千萬(wàn)的需求支撐影響，故最為引人關(guān)注。”盧文曦進(jìn)一步指出。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，長(zhǎng)三角這一輪地市熱度，從今年三四月“小陽(yáng)春”便已經(jīng)開(kāi)始。中指研究院今年6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)300城土地供需小幅上漲，土地出讓金也同比增長(zhǎng)51.53%。其中長(zhǎng)三角表現(xiàn)尤為突出，5月全國(guó)主要地級(jí)市土地出讓金前十榜單中，長(zhǎng)三角七城入圍，包括杭州、常州、溫州、上海、紹興、無(wú)錫、寧波。其中杭州5月土地出讓金266億元，位列全國(guó)第一，并以文暉單元宅地68.14億元總價(jià)，占據(jù)單幅地塊總價(jià)第一位置。

到了年底，這一情形仍在延續(xù)。

中指研究院40個(gè)主要城市土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月和12月周度土地出讓金領(lǐng)銜城市中，長(zhǎng)三角蘇州、南京、杭州三城入圍。12月4日，南京百億級(jí)土拍出現(xiàn)，合計(jì)出讓4宗地塊，收金101.6億元。其中鐵北G86宅地以45輪報(bào)價(jià)、16.24%溢價(jià)率、31.5億元總價(jià)成交;南部新城G88商住混合地塊經(jīng)過(guò)了30輪報(bào)價(jià)，以12.95%溢價(jià)率、25.3億元總價(jià)成交。

“我們要看全局，不能看某一個(gè)地塊。事實(shí)上，杭州也只有局部的一些地方，或者某一個(gè)特別的地塊比較熱，受關(guān)注度比較高。整體而言，市場(chǎng)還是比較清淡的。”盧文曦提醒道。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，杭州市區(qū)共成交17宗土地，總建筑面積110.8萬(wàn)平方米，總成交金額112.9億元，較上月下降約5.7%，在溢價(jià)率方面，僅有一宗臨平新城永樂(lè)街以北、汀蘭街以東商業(yè)地塊溢價(jià)率較高，達(dá)46.7%，另外還有西興單元BJ1302-R/B-02商住地塊和臨安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中部地區(qū)B4-06-03住宅地塊溢價(jià)率在12%左右，其余皆以底價(jià)成交。

“現(xiàn)在長(zhǎng)三角城市地價(jià)還是比較理性的。預(yù)計(jì)在明年二季度，在樓市回暖帶動(dòng)下，地市會(huì)有所回暖，地價(jià)會(huì)有所起色。”張宏偉判斷。