房地產(chǎn)的“終極思考”，底層邏輯在這里：商品房必須交易活躍

1 國外城市ZF因為手里沒土地，房價上漲了，ZF只能收點交易稅，拿不到什么好處，可是卻在進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時付出更多的花費，房價上漲對于城市ZF來說，利益不大。要想獲得利益，最主要是收房產(chǎn)稅，你只要持有房子，就必須交稅，因為ZF提供公共服務(wù)了，你要為這個公共服務(wù)買單，交點稅是應(yīng)該的，所以收房產(chǎn)稅是國外城市ZF的命根子。

2天朝的房地產(chǎn)情況完全不一樣的，土地是國家所有或者集體所有。城市ZF是最大的地主，城市的土地是ZF最大的財富，土地升值最得利的是城市ZF, 至于收交易稅，持有稅，這個都是小錢，是錦上添花的事情，真正的收益來自賣地，所以，如何經(jīng)營這個土地是最重要的事情，你覺得土地會白菜價嗎？

【資料圖】

3 過去那么多年，開發(fā)商知道了土地是財富之母，囤地就可以賺錢，所以瘋狂借債買地，持有土地待漲，開發(fā)商知道這樣可以賺錢，ZF不知道嗎？憑什么ZF花大錢建地鐵建學(xué)校建醫(yī)院，提供服務(wù)，讓你開發(fā)商土地升值給你做嫁妝？所以開發(fā)商這個瘋狂囤地，持有土地待漲賺錢的邏輯本身就不成立。

4 買地蓋房賣房，沒啥技術(shù)含量，憑啥你靠這個賺大錢？為啥不是國企央企賺呢？三道紅線不僅讓開發(fā)商終止瘋狂囤地模式，還因為資金周轉(zhuǎn)不開必須便宜賣地，以前1萬拿的地3000賣給國企，過去20年賺到的錢回到國企手中，以后的房地產(chǎn)注定是國企央企為主，包衣奴才的行業(yè)使命完成。

5 國企央企的特點是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，不是提供物美價廉的產(chǎn)品，所以，賭房子白菜價的，自己去掂量。土地在ZF手中，你覺得他會為了你便宜拿到房讓房價白菜價嗎？

6每個人的購買力是不一樣的，城市讓每個市民安居是責(zé)任，所以會提供各種房子來滿足不同人群需求，商品房、公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房，針對不同的市民，大家各取所需，安居樂業(yè)。

ZF保障你安居樂業(yè)是責(zé)任，可沒有保障你發(fā)財?shù)牧x務(wù)，公租房廉租房共有產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)是為了居住，會便宜提供給你。商品房是大額資產(chǎn)，你想擁有，那要花大價錢買。

7對于城市ZF來說，公租房，廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房都是開發(fā)商代建的，開發(fā)商靠商品房賺錢來支撐這種代建，也就是說，ZF免費拿到了共有產(chǎn)權(quán)房一半的產(chǎn)權(quán)，持有公租房廉租房所有的產(chǎn)權(quán)和收益，即使共有產(chǎn)權(quán)房的售價再便宜，租賃房的租金再低，因為沒成本，其實都是巨大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有巨大收益。

8 所有的福利房，無論是公租房、廉租房，還是共有產(chǎn)權(quán)房，其建設(shè)都是以購買商品房的資金為支撐的，那么商品房就必須交易活躍，都不買商品房了，那各種福利房就是無源之水了。

9 商品房是一切房子的基礎(chǔ)，所以大城市好的商品房注定不便宜，注定會長期升值，只有升值能賺到錢，才會有人喜歡購買商品房，如果商品房價格持續(xù)下跌，那誰去購買呢？

10所有上述這些邏輯，都是建立在以提供良好就業(yè)機會為前提的，小地方玩不轉(zhuǎn)，所以，只有那些有人口流入有產(chǎn)業(yè)支撐的城市房子才有價值。

只有大城市才有房地產(chǎn)，這句話要熟讀1000遍。中國值得投資的城市不超過20個，概括起來就是三個“一”，一線，環(huán)一線，新一線。

11 你會問，其他城市的房地產(chǎn)怎么辦？其他城市房子總體已經(jīng)供過于求了，房子過剩了，即使不蓋房，也是夠住的。你的房子在手中，你怎么處理，是你自己的事情。富人為了享受可以買豪宅，你可以不用花多少錢拿到居住的房子，各取所需，不是挺好嗎？

12我們身邊持續(xù)發(fā)生的故事，總有人在不同的時段，因為各種原因賺到了錢，可大部分人最終是虧回去了，現(xiàn)金在手中是留不住的，手中剩下的基本就是幾套房，沒買房的，又回到了窮光蛋的原點，所以很多人賺錢了就買房，是有原因的。

13以末致財 ，以本守之出自《史記·貨殖列傳》，意思是：在商海中奮力拼搏，賺了錢后買房買地，才能把賺來的錢牢牢鎖住。這句話流傳2000年了，現(xiàn)在依然有效。只是現(xiàn)在的“本”是核心大城市房子了，不是以前泛指的耕地和房子了。

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