小區(qū)管理“換新”之際，新物業(yè)沒(méi)到，解聘的老物業(yè)該撤嗎

業(yè)主大會(huì)解聘了現(xiàn)物業(yè)，新物業(yè)的選聘工作還沒(méi)有完成，那么這段時(shí)間，小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理到底應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)？最近，海淀區(qū)萊圳家園小區(qū)多位居民反映，小區(qū)正面臨這樣的情況。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，可以選擇應(yīng)急服務(wù)機(jī)制或業(yè)委會(huì)短期自治管理，直至新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐；現(xiàn)物業(yè)則稱(chēng)，他們依然需要對(duì)小區(qū)履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)，而且，在與新物業(yè)辦理交接手續(xù)前，仍有權(quán)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。雙方拉鋸多日，小區(qū)物業(yè)“辭舊迎新”工作也變得撲朔迷離。

緣起

居民不滿(mǎn)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)和管理存在不少問(wèn)題，是萊圳家園小區(qū)居民們決心換掉物業(yè)的根本原因。

在萊圳家園小區(qū)北區(qū)11號(hào)樓前，指著坑洼不平的路面，居民李女士滿(mǎn)腹怨言：“晚上經(jīng)過(guò)就怕崴了腳。下雨這里還會(huì)出現(xiàn)積水，出行非常不便。”李女士反映，小區(qū)物業(yè)管理不到位，不僅僅有道路問(wèn)題，對(duì)外來(lái)車(chē)輛管理不嚴(yán)，也屢遭居民詬病。由于小區(qū)停車(chē)費(fèi)很便宜，外來(lái)車(chē)輛只要交錢(qián)就能進(jìn)入，原本就緊缺的停車(chē)位，變得更緊張了。

小區(qū)地庫(kù)也是居民投訴的另一大焦點(diǎn)。墻皮大面積脫落、地庫(kù)地面經(jīng)常積水、通風(fēng)不暢、燈光昏暗等問(wèn)題困擾著居民。多位居民告訴記者，小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理問(wèn)題實(shí)在太多，在道路、消防、監(jiān)控、地庫(kù)等多方面的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量都很難讓人滿(mǎn)意。

此外，物業(yè)在公共收益公示、收支方面也遭到業(yè)主質(zhì)疑。有業(yè)主向記者提供了一份2020年度的《物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況明細(xì)表》，上面顯示，年度辦公費(fèi)用為126.71萬(wàn)元。另一份《物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收支情況表》顯示，小區(qū)共用部分車(chē)位年度收入為“-9.2萬(wàn)元”，出現(xiàn)了虧空。對(duì)這些數(shù)據(jù)，業(yè)主們并不認(rèn)可。

爭(zhēng)議

新物業(yè)未選 現(xiàn)物業(yè)是否該撤離

基于物業(yè)服務(wù)和管理的種種問(wèn)題，在今年召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)中，是否解聘物業(yè)成為議題之一。

業(yè)委會(huì)工作人員告訴記者，在屬地相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)及監(jiān)督下，7月18日，萊圳家園小區(qū)業(yè)主大會(huì)投票表決，通過(guò)了現(xiàn)物業(yè)與小區(qū)終止服務(wù)合同及事實(shí)服務(wù)關(guān)系等在內(nèi)的5項(xiàng)決議。經(jīng)過(guò)相關(guān)審核，今年8月，東升鎮(zhèn)政府對(duì)此予以正式備案。

按照業(yè)委會(huì)的工作計(jì)劃，9月18日前，現(xiàn)物業(yè)應(yīng)盡快配合完成設(shè)備設(shè)施、場(chǎng)地器具等交接工作，并最晚于這個(gè)日期前，撤出小區(qū)所有物業(yè)管理區(qū)域。為了能確保過(guò)渡階段小區(qū)物業(yè)管理，業(yè)委會(huì)還準(zhǔn)備了多套應(yīng)急方案。其中包括，在沒(méi)有選聘出新物業(yè)，且現(xiàn)物業(yè)按時(shí)撤場(chǎng)的情況下，業(yè)委會(huì)完全可以選擇應(yīng)急服務(wù)機(jī)制。此外，也可以實(shí)行業(yè)委會(huì)短期自治管理。

據(jù)反映，由于即將對(duì)新物業(yè)展開(kāi)招標(biāo)，業(yè)委會(huì)多次要求查看小區(qū)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施，以便更好地評(píng)估小區(qū)現(xiàn)狀，但沒(méi)有得到現(xiàn)物業(yè)公司的積極響應(yīng)。“如果不能了解設(shè)備間的情況，有些準(zhǔn)備競(jìng)聘的物業(yè)公司可能就會(huì)有顧慮，進(jìn)而影響招投標(biāo)。”有業(yè)主說(shuō)。

業(yè)委會(huì)的相關(guān)公告提到，自9月18日以后，現(xiàn)物業(yè)無(wú)權(quán)向全體業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用。但多位居民反映，如今期限已到，現(xiàn)物業(yè)不僅沒(méi)有撤出，還在收取物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等費(fèi)用。“供暖費(fèi)的收費(fèi)通知已經(jīng)貼到各家各戶(hù)的門(mén)上了。我們今年冬天供暖怎么辦？能放心把錢(qián)交給一個(gè)已經(jīng)被解聘的物業(yè)嗎？如果現(xiàn)在不交，是不是就不給供暖了？”有居民表達(dá)了自己的擔(dān)憂(yōu)。

9月22日，小區(qū)物業(yè)發(fā)布了一封致全體業(yè)主的公開(kāi)信，其中提到，近期有個(gè)別業(yè)主以物業(yè)服務(wù)合同終止為由拒絕繳納停車(chē)位費(fèi)用，目前已實(shí)現(xiàn)和解。而在此之前，針對(duì)業(yè)委會(huì)提出的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，現(xiàn)物業(yè)曾經(jīng)回復(fù)道，根據(jù)萊圳家園管理規(guī)約，本項(xiàng)目的物業(yè)管理方式為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，沒(méi)有業(yè)委會(huì)自治管理。另外，政府的應(yīng)急服務(wù)機(jī)制是基于“物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)”制定和實(shí)施的，目前小區(qū)物業(yè)管理秩序正常，“如果因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)決議的執(zhí)行，導(dǎo)致小區(qū)十幾億資產(chǎn)處于‘突發(fā)失管狀態(tài)’，不符合廣大業(yè)主的根本利益。”

公開(kāi)信同時(shí)指出，依據(jù)法律法規(guī)和小區(qū)規(guī)約的約定，物業(yè)公司會(huì)持續(xù)服務(wù)至業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、與其簽署物業(yè)服務(wù)合同之日。在此期間，物業(yè)服務(wù)水平不會(huì)降低，且會(huì)保持穩(wěn)定，并且將依法收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)公司還承諾，業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，將向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

解讀

交接前現(xiàn)物業(yè)應(yīng)繼續(xù)服務(wù)并接受監(jiān)督

小區(qū)物業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦承，小區(qū)在道路、消防、監(jiān)控、地庫(kù)等多方面管理上確實(shí)存在問(wèn)題，但是，這些不在收取的物業(yè)費(fèi)日常維修范圍內(nèi)，這些項(xiàng)目需要大修改造，涉及啟用公共維修資金，不過(guò)，他們尚未與業(yè)委會(huì)就此達(dá)成一致。至于物業(yè)收支，按照相關(guān)規(guī)定，他們每年都會(huì)進(jìn)行公示。針對(duì)居民質(zhì)疑辦公費(fèi)用過(guò)高的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，按照相關(guān)統(tǒng)計(jì)要求，這一項(xiàng)中包含部分工作人員的工資，公示中對(duì)此也附有明確的說(shuō)明。

至于業(yè)主反映無(wú)法查看小區(qū)設(shè)施設(shè)備的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人表示，設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)及保養(yǎng)情況，物業(yè)會(huì)定期進(jìn)行公示，如果業(yè)主想?yún)⒂^相關(guān)的設(shè)施設(shè)備，他們?cè)敢馀浜?。該?fù)責(zé)人還表示，在相關(guān)流程沒(méi)有問(wèn)題并且合法合規(guī)的情況下，他們會(huì)尊重業(yè)主大會(huì)的決議，待業(yè)主大會(huì)選聘出新物業(yè)公司之后，他們?cè)敢馀浜辖唤印?/p>

社區(qū)問(wèn)題專(zhuān)家陳鳳山認(rèn)為，如果業(yè)主大會(huì)的所有程序都符合法律法規(guī)的規(guī)定，同時(shí)符合業(yè)主大會(huì)規(guī)則及管理規(guī)約的規(guī)定，那么，業(yè)主大會(huì)所做出的解聘物業(yè)的決議是有效的。根據(jù)《民法典》第950條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

對(duì)于應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第77條規(guī)定，本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

同時(shí)，根據(jù)《民法典》第285條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢(xún)問(wèn)。陳鳳山認(rèn)為，現(xiàn)場(chǎng)探勘設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主知情權(quán)的一部分。如果物業(yè)不配合現(xiàn)場(chǎng)探勘，業(yè)委會(huì)可以根據(jù)購(gòu)房合同、前期物業(yè)服務(wù)合同要求物業(yè)配合，或者去相關(guān)部門(mén)查閱資料，匯整出小區(qū)設(shè)施設(shè)備的大概情況，仍然可以組織招投標(biāo)。

陳鳳山表示，在合法合規(guī)的前提下，如果業(yè)主大會(huì)選聘出新物業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，現(xiàn)物業(yè)就應(yīng)該撤場(chǎng)了，如果拒不撤場(chǎng)，行政機(jī)關(guān)可以對(duì)此進(jìn)行相應(yīng)處罰。

記者最新了解到，9月底，業(yè)委會(huì)已經(jīng)委托第三方公司發(fā)布了新物業(yè)公司的招標(biāo)公告，將定于10月20日開(kāi)標(biāo)，不久，還將召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)此進(jìn)行投票。新物業(yè)能否順利選聘，物業(yè)交接能否順暢進(jìn)行，本報(bào)將對(duì)此持續(xù)關(guān)注。