房地產(chǎn)行業(yè)將加快分化 限制貸款過度進(jìn)入房市

進(jìn)入2021年，銀行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題莫過于近期有關(guān)部門出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款管理和重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)、融資管理規(guī)則。這些“硬核”的房地產(chǎn)金融調(diào)控措施將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些變化?房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)如何?

限制貸款過度進(jìn)入房市

2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》?！锻ㄖ穼?duì)房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額分為五檔進(jìn)行分類管理，設(shè)置了房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。房地產(chǎn)貸款余額主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，個(gè)人住房貸款余額主要針對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房貸款。通俗地講，貸款新規(guī)旨在限制銀行貸款過度進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是高度資金密集型行業(yè)。近20余年，房地產(chǎn)行業(yè)通過高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。而其中蘊(yùn)藏的高風(fēng)險(xiǎn)日益引起重視。

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫。目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示，不少房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高，銷售受阻、回款大幅下降，導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓，再疊加到期的債務(wù)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)驟增。在此次疫情影響下該問題更加凸顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視杠桿率過高的問題，這不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

資金大規(guī)模、過多地進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅讓房地產(chǎn)泡沫不斷積累，也擠占了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入份額。

實(shí)際上，此次貸款新規(guī)已經(jīng)不是近期首次對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行金融調(diào)控。2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。此次調(diào)控對(duì)重點(diǎn)房企進(jìn)行融資監(jiān)管設(shè)定的“三道紅線”是：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模，且完成上述目標(biāo)的期限為2023年6月底前。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“三道紅線”與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是雙向管控，既規(guī)范了資金使用方，也規(guī)范了資金供應(yīng)方，有利于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

房企高杠桿難以為繼

對(duì)于“三道紅線”，萬科董事會(huì)主席郁亮曾表示，這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，是對(duì)所有開發(fā)商的挑戰(zhàn)，它預(yù)示著房地產(chǎn)金融紅利時(shí)代的結(jié)束。

恒大則用千方百計(jì)打折促銷等實(shí)際行動(dòng)，努力解除“踩線”危機(jī)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額7232.5億元，同比增長(zhǎng)20.3%;實(shí)現(xiàn)銷售回款6531.6億元，同比增長(zhǎng)38.5%。其七折賣房、0元購(gòu)商鋪等措施頻上熱搜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大努力“出貨”、降低負(fù)債體現(xiàn)了行業(yè)面臨的共同境況，也是房地產(chǎn)行業(yè)努力降負(fù)債的“縮影”。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰表示，建立房企資管新規(guī)的目的，在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，促進(jìn)房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為。同時(shí)，矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶認(rèn)為，在房地產(chǎn)金融調(diào)控的背景之下，量、價(jià)、利已今非昔比。頭部企業(yè)集中度和區(qū)域市場(chǎng)分化更加激劇，對(duì)企業(yè)的品牌建設(shè)、財(cái)務(wù)運(yùn)作、產(chǎn)品把控等能力提出更高要求。

王韶說，“高杠桿、高負(fù)債”是對(duì)企業(yè)資金運(yùn)作能力的嚴(yán)峻考驗(yàn)，稍有不慎將會(huì)“周轉(zhuǎn)”失靈。防范風(fēng)險(xiǎn)，改變?cè)鲩L(zhǎng)方式是房地產(chǎn)企業(yè)必須跨越的一道檻，以往開發(fā)商樂此不疲的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”運(yùn)作模式將成為“絕唱”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進(jìn)入大洗牌、大分化的階段。隨著金融資源的稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高。

住房租賃將獲更多支持

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，2021年將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。并要求各地認(rèn)真落實(shí)主體責(zé)任，密切跟蹤市場(chǎng)形勢(shì)，相機(jī)啟用儲(chǔ)備政策，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

這表明，未來房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將穩(wěn)妥實(shí)施并不斷完善。已有的限購(gòu)、限貸、土地、稅收、金融監(jiān)管政策將持續(xù)適用，針對(duì)不斷變化的市場(chǎng)，儲(chǔ)備政策或許還將登臺(tái)。“房住不炒”仍需牢牢堅(jiān)持，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體平穩(wěn)運(yùn)行值得期待。

2020年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。這表明，未來租賃住房將獲得更多政策支持，將成為發(fā)展重點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來租賃住房發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力。屆時(shí)租金更平穩(wěn)，租住將成為另一種長(zhǎng)期居住選擇。(亢 舒)