房價這么高,為什么不能來一次大跌?我相信這是現(xiàn)在很多人的重大疑惑,為了解答大家的困惑,今天我將以初中生都能看懂的語言講清楚樓市泡沫的前因后果,看完保證大家茅塞頓開,對房地產(chǎn)行業(yè)的前世、今生、來世都有基本的認(rèn)知。
為了方便大家理解,本文分為兩個部分:一、為什么房地產(chǎn)會出現(xiàn)泡沫?
(資料圖)
二、泡沫破滅會帶來什么結(jié)果?
01為什么會出現(xiàn)泡沫
大家都知道,中國原本沒有商品房制度,在80年代之前,中國所有的居民用房都由國家統(tǒng)一分配,沒有買賣,自然就沒有價格一說。
可是隨著改革開放的全面推廣,地方政府發(fā)現(xiàn)了一個關(guān)鍵問題,那就是缺錢!為了解決錢的問題,深圳特區(qū)派出了調(diào)研小組去香港“取經(jīng)”學(xué)習(xí)。
面對大陸調(diào)研團(tuán)的提問,霍英東感到十分困惑,他忍不住反問了一句:“你們有土地,怎么會沒有錢?錢可以從土地中來??!”
一語驚醒夢中人,從那時候開始,中國的房地產(chǎn)市場正式走上了狂飆之路。
本來吧,正常的房產(chǎn)交易并不會出現(xiàn)泡沫,你有多少錢就買多大的房子,商品房制度剛剛推行的時候,房價溫和可控,房子和豬肉白菜一樣,只是一個普通的商品。
但是,隨著改革開放的深入進(jìn)行,中國社會先富起來了一部分人,這些人手上有了一筆閑錢,他們看到房價一直都處于穩(wěn)定上漲的趨勢,就開始動了歪心思,他們買房不是為了居住或者出租,而是為了在房價上漲之后賣出賺取差價,這樣就造成了一種虛假的市場需求。
我舉一個簡單的例子,以前有10個人買房是真的想住,房子是5000塊錢一平,后來有20個人買房想住,房子是10000塊錢一平,這種價格變化符合正常的市場邏輯。
可是隨著炒房者的介入,情況就發(fā)生了變化,現(xiàn)在還是10個人真的想買房住,房價是5000塊一平,但是同時有10個買房者想倒賣房子賺差價,于是市場需求增加,房價變成了10000塊一平。
敏銳的朋友應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了,這個時候真正需要買房住的其實只有10個人,房價5000才是合理的價位,但由于10個炒房者的加入,導(dǎo)致市場出現(xiàn)了“虛假需求”,所以房價上漲到了10000元,這多出來的5000元其實就是我們常說的樓市泡沫。
泡沫之所以會產(chǎn)生,歸根到底是因為市場無法準(zhǔn)確判斷到底哪些人是剛需,哪些人是為了倒賣房產(chǎn),看到買房的人如此之多,房地產(chǎn)商只能不斷地增加房屋供給,政府部門為了滿足居民的購房需求,也只能不斷地拍賣土地。
可是房地產(chǎn)這個行業(yè)大家也清楚,它不像口罩行業(yè),你今天下訂單,明天就能給你成品,從土地拍賣到蓋起樓房,需要一個非常長的周期,這就導(dǎo)致房子的供應(yīng)速度一直跟不上市場的需求,長期處于供不應(yīng)求的局面,所以才會出現(xiàn)開盤秒光、茶水費這種奇葩的現(xiàn)象。
當(dāng)房價在需求的推動下不斷上漲的時候,就會讓更多的人產(chǎn)生“再不買房就晚了!”的心理,他們一擁而上,共同推高房價,讓樓市出現(xiàn)了繁榮期。
可即便走到這一步,其實房價的泡沫還在可控的范圍里。
因為老百姓的口袋是有限的,房價太高,漲到大家買不起,需求減少,房價自然會慢慢回落到合理的區(qū)間里。
但是我們忘記了另一個神秘的力量,那就是銀行。
當(dāng)買房者和開發(fā)商沒錢的時候,他們就不約而同的去找銀行借錢,銀行為什么愿意借錢呢?因為貸款出去賺取利息,這就是銀行最主要的收入渠道,像房貸這種未來30年穩(wěn)定給銀行賺利息的貸款,就是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶。
本來買房者口袋只有30萬,買不起房子,結(jié)果在銀行的操作下,30萬可以撬動價值100萬,甚至是150萬的房子,這就是我們常說的加杠桿。
杠桿加得越高,就意味著泡沫吹得越大。
可就算到了這一步,也沒有到難以解決的地步。
因為銀行在貸款的時候會查征信,經(jīng)濟(jì)能力不夠的人無法加入到買房大軍中去。
但隨著時間的推移,另一個隱藏的問題又開始浮現(xiàn),那就是通貨膨脹。
買房者和開發(fā)商缺錢的時候會去找銀行借錢,可商業(yè)銀行的錢也不是無限的啊,當(dāng)銀行儲備資金不夠的時候,他們就會去找央媽,央媽一看市場如此火熱,帶動GDP是好事,大手一揮就開動了發(fā)動機(jī)。
當(dāng)海量的貨幣從金融系統(tǒng)流入到市場,就會出現(xiàn)貨幣貶值,原來的100元在10年后購買力可能只值50元,而房地產(chǎn)行業(yè),作為貨幣的主要流向地,房價也會出現(xiàn)通貨膨脹,在這樣的情況下,房價就會出現(xiàn)倍增的局面。
走到了這一步,一個巨大的泡沫就已經(jīng)形成。
90年代日本東京的房價,能買下整個美國。
其泡沫形成的過程,本質(zhì)上也是如此。
02泡沫破滅的結(jié)果
當(dāng)泡沫已經(jīng)形成,一些現(xiàn)實問題就會出現(xiàn),比如說:
1.消費力下降。
大家的錢都投入到了樓市里,沒有過多的金錢去旅游、下館子、買衣服,這就會導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)需求不振,利潤降低,從而出現(xiàn)裁員,人們失業(yè)之后更加沒有錢消費,就會進(jìn)一步減少自己的消費,從而出現(xiàn)惡性循環(huán)。
而且這還沒有結(jié)束,當(dāng)大家的存款降低到一定程度,就無法承擔(dān)起每月的房貸,這時候就會出現(xiàn)斷供,大面積的斷供出現(xiàn),就會導(dǎo)致銀行收不回放出去的錢,大量的壞賬出現(xiàn),最終產(chǎn)生系統(tǒng)性金融危機(jī)。
2.實體萎縮。
辦工廠,開小店辛辛苦苦一整年,利潤才10%,結(jié)果買一套房子,一年輕輕松松財富漲了15%,換成你是老板,你閉著眼睛都知道怎么選擇。
當(dāng)老板紛紛關(guān)閉自己的工廠的時候,又會出現(xiàn)前面提到的失業(yè)、消費不振,從而進(jìn)一步強(qiáng)化那種惡性循環(huán)。
走到這一步的時候,大家都知道這樣下去不行,一定要做出改變,那面對泡沫,我們又能怎么解決呢?
從世界各國的經(jīng)驗來看,大概有兩條出路。
第一條是日本經(jīng)驗。
政府一聲令下,只要是貸款買房的企業(yè),銀行一毛錢都不準(zhǔn)批,效果十分明顯,日本房地產(chǎn)價格在到達(dá)最高點之后,泡沫光速幻滅,房價極速下滑。
隨著房價的崩盤,當(dāng)初價值1億日元的房子,只剩殘值幾百萬日元,國民財富嚴(yán)重縮水,經(jīng)濟(jì)失去活力,失去了20年發(fā)展時機(jī)。
第二條是美國經(jīng)驗。
隨著房價到頂,部分炒房者開始拋售房產(chǎn),市場需求急速減少,房價開始下降,其他炒房者一看房價下跌,趕緊拋售手里的房產(chǎn),房價開始腰斬,GDP萎靡不振。
這時候房地產(chǎn)開發(fā)商還不起銀行的錢。
失業(yè)的買房者也還不起銀行的錢。
銀行出現(xiàn)大量壞賬,經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)。
距離我們最近的那次就是2007年的美國次貸危機(jī)。
很顯然,這兩條路哪一條都不是好的結(jié)局,所以當(dāng)前我們想選一條沒人走過的路,那就是擠出泡沫,消化現(xiàn)有房產(chǎn)。
第一步,給銀行貸款加上緊箍咒,堅決不準(zhǔn)貸款給炒房者。
第二步,國有企業(yè)接手問題房企,不準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模嗝屁,出臺限跌令,不準(zhǔn)房價腰斬。
第三步,通過降低利率,降低首付比例,取消限購,延長貸款年限等政策鼓勵剛需買房,消化掉市場上的房子。
當(dāng)炒房者逐漸離場,市場上基本都是剛需的時候,房地產(chǎn)市場就會回歸到正常水平,隨著時間的推移,泡沫也消化到了可以接受的地步,這就是我們追求的軟著陸。
這條道路世界上并沒有先例,能不能成功全世界都盯著這里,也許很多人覺得很難實現(xiàn),但這么多年,我們做成的那些事全都沒有先例,比如讓10億人完成工業(yè)化,讓8億人擺脫貧困,這些事在西方眼里都是不可能完成的奇跡,正因為有這些案例在前,我才相信我們有走出不同道路的可能性。
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