深圳甲級寫字樓空置率達24.5%，自2019年以來，基本每年空置都超20%

來源：歷史的進城

房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行發(fā)布的年中報告顯示，2023年年中，深圳甲級寫字樓空置率同比上升1.6個百分點至24.5%。這是繼2020年底之后，這一指標再度超過24%。

根據(jù)上述報告，從2019年起，深圳每年基本都有超過20%的寫字樓處于空置狀態(tài)；2021年底，該市甲級寫字樓空置率曾短暫降至20%區(qū)間內(nèi)，隨后重新上漲。

(資料圖片僅供參考)

空置率高企壓力下，深圳多數(shù)寫字樓新項目采取降價策略吸引租戶，而存量物業(yè)也傾向于以更優(yōu)惠的價格和商務(wù)條款來挽留合同即將到期的租戶。深圳甲級寫字樓的租金高點出現(xiàn)在2018年，此后一路震蕩下跌，2023年上半年的租金水平相比2018年已大幅下調(diào)了28.6%。

以下為財新報道：

過去四年，深圳寫字樓空置率一路攀升，租金回報水平逐年下降，投資者對該類標興趣持續(xù)減弱，在大宗交易市場出手的頻率逐漸降低。

市場機構(gòu)戴德梁行日前發(fā)布的信息顯示，2023年上半年，深圳的大宗交易共計成交21宗，總交易額達到150億元。按宗數(shù)計算，這些大宗交易里面，投資公司購置比例由2022年底的19%下降至14%；自用買家購買比例從2022年底的55%升至76%。在疫情之前的2018年和2019年，投資機構(gòu)參與深圳大宗交易的比例一直維持在30%-40%。

寫字樓是深圳大宗交易市場的主要標的之一。“上半年，深圳超過80%的寫字樓都是被自用買家買下?！贝鞯铝盒腥A南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒說，2023年以來，宏觀環(huán)境不確定性增強，投資機構(gòu)趨于保守，而自用買家的需求一直存在。

根據(jù)戴德梁行提供的信息，2023年上半年，深圳寫字樓市場的自用買家以金融行業(yè)為主。此外，部分中小型實業(yè)類企業(yè)或生物醫(yī)藥公司也會購買寫字樓自用，但每單交易額僅介于2億至3億元，相對較小規(guī)模。

“不同于2018年和2019年，當(dāng)時深圳每年至少會落地一宗成交額達60億至70億元的超級大單。如今，投資需求減少導(dǎo)致每宗交易規(guī)模和額度都趨小?！标惪∪逭f，投資機構(gòu)都在等待深圳寫字樓標的的投資回報率回到較高水平線上，這是決定投資機構(gòu)究竟會將有限資金投向哪座城市的關(guān)鍵因素，“當(dāng)下，在四大一線城市中，深圳寫字樓市場的投資回報率不如北京和上?！?。

陳俊儒告訴財新記者，現(xiàn)階段京滬寫字樓市場的平均投資回報率普遍介于4.8%-5%之間，而且這兩座城市目前放售的大宗寫字樓物業(yè)數(shù)量不少，其中多數(shù)又位于核心地段，且已進入成熟運營階段。但深圳寫字樓項目的投資回報率僅約為4%-4.5%。

大宗持有型物業(yè)的投資回報周期普遍較長?！?022年底以來，公募REITs‘開閘’，長租公寓、社區(qū)商業(yè)等物業(yè)已經(jīng)打通退出渠道。而寫字樓的退出路徑尚未明朗，投資者只能購買投資回報率更高的產(chǎn)品，以控制長期持有風(fēng)險?！标惪∪逭f。

近年，深圳寫字樓新增供應(yīng)量巨大，業(yè)主方出租壓力隨之增加，該類物業(yè)的租金回報率還在走低。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2009年至2018年間，深圳甲級寫字樓的租金年復(fù)合增長率為9.2%；2018年以后，租金年復(fù)合增長率轉(zhuǎn)負，為下跌7.4%。

租金走弱備受空置率影響。戴德梁行發(fā)布的年中報告顯示，2023年年中，深圳甲級寫字樓空置率同比上升1.6個百分點至24.5%。這是繼2020年底之后，這一指標再度超過24%。

據(jù)上述報告，從2019年起，深圳每年基本都有超過20%的寫字樓處于空置狀態(tài)；2021年底，該市甲級寫字樓空置率曾短暫降至20%區(qū)間內(nèi)，隨后重新上漲。同期，北京、上海、廣州的空置率均保持在20%以內(nèi)，分別為16.9%、18.6%、18.0%。

新增供應(yīng)持續(xù)大于吸納量，拉高深圳寫字樓的空置率。自2015年開始，深圳寫字樓市場每年新增供應(yīng)基本維持高位。2023年上半年，深圳甲級寫字樓合計新增45.7萬平方米，全市總存量上升至777.08萬平方米。同期，凈吸納量達22.9萬平方米，雖然同比上升37.5%，但僅相當(dāng)于新增供應(yīng)量的一半。

戴德梁行研究院副院長張曉端指出，2023年內(nèi)，深圳還有近百萬平方米的甲級寫字樓項目計劃投入使用，未來二至三年，空置率進一步推升是大趨勢。

空置率高企壓力下，深圳多數(shù)寫字樓新項目采取降價策略吸引租戶，而存量物業(yè)也傾向于以更優(yōu)惠的價格和商務(wù)條款來挽留合同即將到期的租戶。2023年上半年，深圳甲級寫字樓平均租金為197.5元/平方米/月，相比2022年底下降3.0%。

深圳甲級寫字樓的租金高點出現(xiàn)在2018年，此后一路震蕩下跌，2023年上半年的租金水平相比2018年已大幅下調(diào)了28.6%。■

關(guān)鍵詞：