認房不認貸！房地產(chǎn)重磅利好，對京滬影響最大

北京商報訊（記者劉四紅）房地產(chǎn)再度釋放重磅利好！7月27日，據(jù)新華社報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款"認房不用認貸"等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

此次會議提及房地產(chǎn)三項政策即"三把斧"，頗受市場關(guān)注，在業(yè)內(nèi)看來，這也意味著近期各地在首付、房貸和稅費等方面會落實持續(xù)寬松的政策。

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正如易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，此次住建部提及刺激購房市場的三項政策，涉及降首付和降房貸利率、換房減免稅費、取消認房又認貸政策，涉及金融財稅等領(lǐng)域，充分體現(xiàn)了相關(guān)部門落實中央政治局會議精神、調(diào)整優(yōu)化購房相關(guān)政策的導(dǎo)向，也有助于引導(dǎo)各地在此類領(lǐng)域持續(xù)放寬政策。

就具體政策而言，嚴躍進進一步指出，降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%，所以預(yù)計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。

而對于換房減免稅費的政策，主要還是應(yīng)理解為免個稅的政策。而落實"認房不用認貸"的政策表述，則有更大新意。從各地實際操作看，尤其以一線城市為例，在這個領(lǐng)域政策過緊，也導(dǎo)致二套房認購成本過高。這也意味著在此類領(lǐng)域會有持續(xù)寬松的政策變化。

什么是"認房又認貸"？這主要針對的是在買房時二套房的評定標(biāo)準(zhǔn)。大家在買房時首套房和二套房在很多方面不一，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。"也就是說如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過貸款，無論現(xiàn)在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。這就是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。" 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，"認房又認貸"對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

以北京為例，目前北京的購房政策為"認房又認貸"，即如名下有一套住宅或全國內(nèi)的貸款記錄（還清與否無關(guān)），再次貸款購買住宅即為二套。上海的政策也非常嚴格，一線城市目前只有深圳一直在部分執(zhí)行"認房不認貸"。

業(yè)內(nèi)認為，"認房不用認貸"政策對于一線城市影響最大。以上海為例，當(dāng)前還是認房又認貸政策，導(dǎo)致很多購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策，改為"認房不用認貸"，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場也是類似，若按過去政策，其首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是取消了該政策，改為"認房不用認貸"，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

嚴躍進認為，對京滬兩地的分析可以看出，認房不認貸，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。此次住建部政策對于各地房管局的指導(dǎo)性會非常強，預(yù)計8月上旬前各地都會不折不扣執(zhí)行此類政策。相關(guān)房企、購房者和營銷中介等部門，7月底8月初要密切關(guān)注各地的政策調(diào)整和變化，其對于市場交易的提振影響是積極和明顯的。

"從全國看，穩(wěn)樓市的政策應(yīng)該抓緊升級了，不能只停留在口頭上，地方落地必須加快！"張大偉也指出，限購從來不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的，信貸才是樓市的"七寸"。不松信貸，市場不會出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。過去中國房地產(chǎn)幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉(zhuǎn)折，都以信貸為開端，或松或緊。認房又認貸，的確打擊了炒房客，但最大的問題是誤傷了剛改、改善需求。在他看來，現(xiàn)在全國三四線城市已經(jīng)無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對第二套房的認定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，認房不認貸應(yīng)該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。

在座談會上，8家來自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的國有、民營企業(yè)負責(zé)人作了重點發(fā)言，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營實際，分析了當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢，表達了對相關(guān)政策落實情況的真切感受，就推動行業(yè)健康發(fā)展提出了政策建議。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，要堅持系統(tǒng)思維、協(xié)同發(fā)力，通過科技創(chuàng)新和制度創(chuàng)新解決發(fā)展中遇到的問題。要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強化科技賦能，提高住房品質(zhì)，為人民群眾建造好房子。希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和"平急兩用"公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。

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