【環(huán)球時快訊】北京二手房交易啟動“帶押過戶”

原標題：北京二手房交易啟動“帶押過戶”

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創(chuàng)新采用新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式

3月31日，北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民在出售在京住房時不再需要提前結清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

兼容跨行貸款最大程度降低交易成本

以往北京市居民出售住房需事先結清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風險的“過橋貸”。2023年3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合發(fā)布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，有效克服了傳統(tǒng)方式下交易成本高、時間長、流程復雜等問題，切實提升本市居民住房交易、登記和金融服務水平。

為保證居民能夠順利辦理“帶押過戶”，據悉，前期有關部門系統(tǒng)開展了流程規(guī)劃和基礎設施建設等工作。北京市“帶押過戶”模式有三方面突出特點和優(yōu)勢：

一是兼容跨行貸款。購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項業(yè)務的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購買貸款未結清的住房，便利居民更加靈活地選擇購房方式。

二是最大程度降低交易成本?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，北京市住房交易“帶押過戶”辦理過程中，無須第三方機構提供擔?；蚱渌?。《通知》特別強調，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

三是多部門協(xié)同提升交易便利度。北京市不動產登記中心可實現(xiàn)住房轉移登記和抵押權變更登記“一個入口、兩筆業(yè)務、合并受理、同時登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復提交，實現(xiàn)一站式辦理。同時，有關部門通過北京金融綜合服務網向銀行提供數(shù)據交互服務，便利不同銀行進行線上信息傳輸，減少溝通協(xié)調成本。

新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金

從具體的辦理流程來看，不同于其他一些城市采取的公證后解抵押、設置專門低息“過橋貸”機構等方式，此次北京為了從根本上降低買賣雙方的交易成本，創(chuàng)新采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。

首先是買賣雙方自行或是在中介機構的居間服務下達成房屋買賣意向，簽訂房屋轉讓合同，約定同意“帶押過戶”；第二步是買賣雙方在北京市存量房交易服務平臺辦理房屋網簽；第三步是向銀行申請“帶押過戶”；第四步是買賣雙方及相關方在不動產登記中心辦理“帶押過戶”登記手續(xù)；最后是買方房貸發(fā)放，分別結清賣方原貸款及賣方實收款。

根據《通知》，申請“帶押過戶”，買賣雙方的貸款可以是同一家銀行，也可以是不同的銀行，或者買方為全款購房時也可以使用“帶押過戶”業(yè)務。

對于買賣雙方均為貸款的，如果買方首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款，賣方需向貸款銀行補齊差額部分。首付款將打入監(jiān)管賬戶，在確認“帶押過戶”完成后，銀行會將首付款和貸款劃至買方的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押權，并將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。如果買方為全款購房的，賣方貸款銀行則將用購房款結清貸款，解除抵押，將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。

實現(xiàn)“帶押過戶”必須滿足四方面條件

需要提醒大家的是，北京的二手房交易要想實現(xiàn)“帶押過戶”，必須滿足四方面的條件。首先必須是個人名下的住房；其次是交易的房產當前在北京的銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況；此外，要求賣方還沒有結清的貸款為個人住房商業(yè)貸款，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經結清；最后一個是要求買方是全款買房或者是申請個人住房商業(yè)貸款購房。

北京市啟動住房交易“帶押過戶”是一項便利市民百姓的重要舉措，是對住房交易、登記和金融服務流程的有效創(chuàng)新。下一步，有關部門將根據居民實際需求，進一步加強工作協(xié)同、優(yōu)化業(yè)務辦理流程，持續(xù)完善住房交易“帶押過戶”模式。

北京青年報記者昨天從農行北京分行了解到，該行在監(jiān)管指導下，已正式上線推廣個人存量住房交易“帶押過戶”業(yè)務。該業(yè)務的推廣將有效解決個人存量住房交易過程中最關鍵的資金問題，優(yōu)化住房買賣交易流程，讓銀行成為客戶資金的保障。

內存

全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策

根據中指監(jiān)測數(shù)據，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，多個省會城市和計劃單列市在列，如深圳、濟南、大連等。目前各地“帶押過戶”主要分為個人業(yè)務和企業(yè)業(yè)務，個人業(yè)務居多，主要針對二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺、平頂山，將“帶押過戶”業(yè)務擴展至工業(yè)項目、商業(yè)地產等領域，進一步簡化企業(yè)間交易流程，有效解決了在押的不動產交易過戶中“轉貸”辦理時間長、交易風險高、資金負擔重等問題。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，以點帶面，積極做好“帶押過戶”，短期將有更多城市跟進落實?！锻ㄖ窂娬{將做好不動產“帶押過戶”作為當前加快推動經濟運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一，由此可見，短期將有更多城市跟進落實相關舉措，助力各地經濟社會發(fā)展。

二手住宅“帶押過戶”政策落實，有利于提升二手房交易活躍度。“帶押過戶”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、減輕交易風險，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐。二手房“帶押過戶”政策的進一步推進和擴圍對當前房地產市場或將產生積極帶動。

目前，地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。模式一：新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

模式二：新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

模式三：抵押權變更模式。通過抵押權變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

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