環(huán)球快看點(diǎn)丨房貸利率不斷降低，2023年是不是買房好時(shí)機(jī)？

中國(guó)樓市魔幻的一幕出現(xiàn)了！

(資料圖)

就這幾天，“報(bào)復(fù)性還貸”這個(gè)詞火遍全網(wǎng)，全國(guó)各地的銀行門口排起了長(zhǎng)隊(duì)。

和以往不一樣，這次大家去銀行，不是為了存錢取錢，也不是為了找銀行借錢，而是搶著去銀行還錢。

眼看提前還貸的人數(shù)越來(lái)越多，銀行急得趕緊提高了還貸門檻，甚至還有銀行高掛起了“免戰(zhàn)牌”，讓大家?guī)讉€(gè)月后再來(lái)。

這種債主不收錢，欠債的追著債主跑的奇葩場(chǎng)景，我估計(jì)許多人一輩子都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。

之所以會(huì)發(fā)生這么魔幻的事情，是因?yàn)檫M(jìn)入2023年之后，全國(guó)各地的房貸利率一降再降，從2021年年底的6.8%降到了如今的3.7%，個(gè)別地區(qū)的朋友，在短短一年之內(nèi)，利差高達(dá)3%！

這是個(gè)什么概念，我們來(lái)做一個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù)題：

2021年年底以6.8的利率購(gòu)買一套總價(jià)200萬(wàn)的房子，等額本息貸款30年利息為188萬(wàn)，月供9126元。

2023年年初以3.7的利率購(gòu)買一套總價(jià)200萬(wàn)的房子，等額本息貸款30年利息為91萬(wàn)，月供6443元。

同一套房子，晚一年買，直接省下了97萬(wàn)的利息，2700塊錢的月供，如此巨大的落差，對(duì)于任何一個(gè)普通家庭，都是難以接受的刺激。

但沒(méi)辦法，當(dāng)初買房時(shí)合同的利率寫得清清楚楚，即便后悔不甘，我們也無(wú)能為力，這個(gè)時(shí)候家里有余糧的可以擠一擠提前把貸款給還了，減少自己的損失，可那些手上沒(méi)錢的，要么趕緊出手賣房再用低利率買房，要么就打碎牙往肚子里咽，默默的吃下這個(gè)啞巴虧，其中的辛酸只有自己清楚。

我有一個(gè)朋友剛剛出手賣掉了自己6.1利率的房子，他說(shuō)想趁現(xiàn)在利率這么低再換一套低利率的房子，問(wèn)我現(xiàn)在是不是買房好時(shí)機(jī)，我告訴了他兩件事，他心里突然就拿定了主意。

第一件事，2022年中國(guó)人口近幾十年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

在非戰(zhàn)亂、無(wú)天災(zāi)的時(shí)代，出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)于任何一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都是非常重要的信號(hào)，會(huì)深刻的影響到很多行業(yè)的發(fā)展，比如教育，入學(xué)兒童的減少，必然會(huì)引發(fā)教師系統(tǒng)的大裁員，再比如嬰幼兒周邊產(chǎn)品，奶粉、玩具、童裝，這些行業(yè)長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)的萎縮不可避免。

還有就是房地產(chǎn)行業(yè)，2022年中國(guó)城市化率65%，已經(jīng)逼近了發(fā)達(dá)國(guó)家的門檻，從歷史周期來(lái)看，一個(gè)國(guó)家城市化率30%-70%的階段，是該國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，中國(guó)已經(jīng)基本走完了這個(gè)黃金時(shí)期，未來(lái)至少10-15年之內(nèi)，房?jī)r(jià)整體持平或者下行是大勢(shì)所趨。

近2年來(lái)，因?yàn)閭鶆?wù)違約暴雷的有恒大、融創(chuàng)、綠地、陽(yáng)光城、世茂、富力……等23家大型房企，如果不是國(guó)家強(qiáng)撐著，恐怕會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融危機(jī)。

但國(guó)家能做的也只是防止房?jī)r(jià)暴跌，無(wú)法干預(yù)市場(chǎng)的信心，就拿房貸利率這個(gè)事來(lái)說(shuō)，利率本質(zhì)上就是貸款的價(jià)格，以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，大家都不想背負(fù)太多貸款，房貸放不出去，利率自然下滑，這就是當(dāng)前房貸利率一降再降的重要原因。

全球經(jīng)濟(jì)下行，疊加人口負(fù)增長(zhǎng)，這兩個(gè)因素直接影響了民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，這兩個(gè)問(wèn)題不解決，未來(lái)房貸利率還有下降的空間。

就像去年利率4.5的時(shí)候一樣，當(dāng)時(shí)很多房產(chǎn)中介也是大喊大叫利率不可能再低，抓緊時(shí)間趕緊買房，結(jié)果現(xiàn)實(shí)告訴我們，沒(méi)有最低，只有更低，3.7的利率肯定不會(huì)是終點(diǎn)。

除了基本的人口趨勢(shì)，我還說(shuō)了第二件事：房產(chǎn)稅終將來(lái)臨。

你肯定聽(tīng)別人說(shuō)過(guò)房產(chǎn)稅阻力大，絕對(duì)無(wú)法推行，千萬(wàn)不要信！因?yàn)樵俅蟮淖枇σ矡o(wú)法阻擋國(guó)家機(jī)器前進(jìn)的大勢(shì)。

房產(chǎn)稅之所以遲遲無(wú)法落實(shí)，目前主要有下面幾個(gè)原因：

1.中國(guó)有一部分極其特殊的群體，他們有房產(chǎn)，但是手上卻沒(méi)有什么錢。

比如說(shuō)有一個(gè)人20多年前去深圳闖蕩，他以2000元/平的價(jià)格購(gòu)買了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在房產(chǎn)總價(jià)高達(dá)600萬(wàn)，可是這套房子他賣不出去，現(xiàn)在他月薪只有6000塊錢，如果對(duì)他征收房產(chǎn)稅，那會(huì)給他帶來(lái)巨大的生存壓力。

中國(guó)有很多這樣的人，住在寸土寸金的北京四合院里，說(shuō)起來(lái)也是身價(jià)過(guò)億，但是手上并沒(méi)有多少流動(dòng)資金，畢竟再貴的房產(chǎn)，也要賣出去才能變現(xiàn)。

其他國(guó)家之所以沒(méi)有遇到類似的問(wèn)題，是因?yàn)楹苌儆袊?guó)家在短短20年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)和GDP的總量會(huì)發(fā)生如此巨大的改變，在征收房地產(chǎn)稅的時(shí)候，如何對(duì)這部分群體收稅，會(huì)是一個(gè)難題。

2.上海一直都在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但是通過(guò)計(jì)算，如果把上海模式推廣到全國(guó)，每年最多也就能收到幾千億人民幣，這點(diǎn)錢對(duì)于國(guó)家財(cái)政而言，杯水車薪。

要解決這個(gè)問(wèn)題，要么擴(kuò)大收稅范圍，要么提高征稅比例，二者都有點(diǎn)不太適合當(dāng)下的中國(guó)國(guó)情。

因?yàn)橹袊?guó)當(dāng)下是一個(gè)葫蘆型社會(huì)結(jié)構(gòu)，有錢人非常多，窮人也很多，中間的中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量嚴(yán)重不足。

如果擴(kuò)大收稅范圍，很容易讓本就不太富裕的中產(chǎn)階級(jí)生活雪上加霜，直接影響中國(guó)的內(nèi)需。

如果直接提高征稅比例，只對(duì)有錢人征高稅，第一會(huì)遇到前面提到的特殊群體如何判定為有錢人的問(wèn)題，第二會(huì)導(dǎo)致有錢人大量拋售房產(chǎn)，動(dòng)搖整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的根基。

所以房產(chǎn)稅這個(gè)事不能操之過(guò)急。

但困難再大，征收房產(chǎn)稅也是大勢(shì)所趨。

我非常喜歡研究歷史，研究多了就發(fā)現(xiàn)太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事，為什么房產(chǎn)稅一定要收？看看康熙年間的攤丁入畝你就清楚了。

作為中國(guó)歷史上最成功的收稅案例之一，攤丁入畝完美的告訴了我們，王朝中期如何通過(guò)調(diào)整收稅方法來(lái)獲得中興。

一個(gè)王朝建立的初期，肯定是先收人頭稅，而不是土地稅，因?yàn)橥醭跗谌丝谏偻恋囟?，你土地稅收得多，老百姓就不種地了，所以為了鼓勵(lì)百姓開(kāi)荒，統(tǒng)治者一開(kāi)始都不會(huì)征收土地稅。

而且一個(gè)王朝在建國(guó)的過(guò)程中，由于初期力量薄弱，不可避免地要依靠豪強(qiáng)和鄉(xiāng)紳的力量，所以在王朝成立之后，為了維持政權(quán)的穩(wěn)定性，統(tǒng)治者一般不會(huì)對(duì)鄉(xiāng)紳豪強(qiáng)收稅，反而會(huì)給他們免稅特權(quán)。

這就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，那就是王朝初期人口本來(lái)就少，只收人頭稅根本就收不到幾個(gè)錢，為了維持國(guó)家的運(yùn)行，就只能不斷給老百姓加稅，老百姓收稅多，鄉(xiāng)紳豪強(qiáng)不收稅，長(zhǎng)此以往必然會(huì)出現(xiàn)貧富差距。

而且不僅是貧富差距，當(dāng)稅收壓力越來(lái)越大的時(shí)候，一旦遇到災(zāi)年，老百姓就會(huì)把自己的土地賣給鄉(xiāng)紳豪強(qiáng)，于是土地兼并就出現(xiàn)了，發(fā)展到這一步，中央收不上去錢，老百姓也沒(méi)錢，國(guó)家就到了必須調(diào)整稅收模式的時(shí)候了。

攤丁入畝高明就高明在，它從收人頭稅，轉(zhuǎn)變?yōu)槭胀恋囟悾ㄙY產(chǎn)稅），把稅收壓力從老百姓身上轉(zhuǎn)移了一部分到富人身上，化解了社會(huì)矛盾。

所以清朝實(shí)施攤丁入畝之后，人口就從1億快速暴漲到了3億人，迎來(lái)了中國(guó)封建社會(huì)的巔峰期。

雖然如今時(shí)代發(fā)生了變化，但原理是相通的，如今咱們的變革，其中一個(gè)重要方式，就是從征收勞動(dòng)稅（社保）轉(zhuǎn)變一部分為收資產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）。

既然富人的財(cái)富有很多在樓市，那調(diào)節(jié)貧富差距必然要邁出征收房產(chǎn)稅這一步，這是中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)走向健康的重要步驟，也是中國(guó)中興的必要之舉，這種歷史大勢(shì)，不是個(gè)人可以阻擋的。

你想明白了上面我提到的人口趨勢(shì)和房產(chǎn)稅這兩個(gè)問(wèn)題，就會(huì)明白2023年雖然房貸利率很低，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是中國(guó)樓市的最低點(diǎn)，如果不是特別著急，再等等又何妨？畢竟一年就有可能省下幾十萬(wàn)的利息，這可不是一筆小錢。

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