中國(guó)樓市魔幻的一幕出現(xiàn)了!
(資料圖)
就這幾天,“報(bào)復(fù)性還貸”這個(gè)詞火遍全網(wǎng),全國(guó)各地的銀行門口排起了長(zhǎng)隊(duì)。
和以往不一樣,這次大家去銀行,不是為了存錢取錢,也不是為了找銀行借錢,而是搶著去銀行還錢。
眼看提前還貸的人數(shù)越來(lái)越多,銀行急得趕緊提高了還貸門檻,甚至還有銀行高掛起了“免戰(zhàn)牌”,讓大家?guī)讉€(gè)月后再來(lái)。
這種債主不收錢,欠債的追著債主跑的奇葩場(chǎng)景,我估計(jì)許多人一輩子都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。
之所以會(huì)發(fā)生這么魔幻的事情,是因?yàn)檫M(jìn)入2023年之后,全國(guó)各地的房貸利率一降再降,從2021年年底的6.8%降到了如今的3.7%,個(gè)別地區(qū)的朋友,在短短一年之內(nèi),利差高達(dá)3%!
這是個(gè)什么概念,我們來(lái)做一個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù)題:
2021年年底以6.8的利率購(gòu)買一套總價(jià)200萬(wàn)的房子,等額本息貸款30年利息為188萬(wàn),月供9126元。
2023年年初以3.7的利率購(gòu)買一套總價(jià)200萬(wàn)的房子,等額本息貸款30年利息為91萬(wàn),月供6443元。
同一套房子,晚一年買,直接省下了97萬(wàn)的利息,2700塊錢的月供,如此巨大的落差,對(duì)于任何一個(gè)普通家庭,都是難以接受的刺激。
但沒(méi)辦法,當(dāng)初買房時(shí)合同的利率寫得清清楚楚,即便后悔不甘,我們也無(wú)能為力,這個(gè)時(shí)候家里有余糧的可以擠一擠提前把貸款給還了,減少自己的損失,可那些手上沒(méi)錢的,要么趕緊出手賣房再用低利率買房,要么就打碎牙往肚子里咽,默默的吃下這個(gè)啞巴虧,其中的辛酸只有自己清楚。
我有一個(gè)朋友剛剛出手賣掉了自己6.1利率的房子,他說(shuō)想趁現(xiàn)在利率這么低再換一套低利率的房子,問(wèn)我現(xiàn)在是不是買房好時(shí)機(jī),我告訴了他兩件事,他心里突然就拿定了主意。
第一件事,2022年中國(guó)人口近幾十年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
在非戰(zhàn)亂、無(wú)天災(zāi)的時(shí)代,出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng),對(duì)于任何一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都是非常重要的信號(hào),會(huì)深刻的影響到很多行業(yè)的發(fā)展,比如教育,入學(xué)兒童的減少,必然會(huì)引發(fā)教師系統(tǒng)的大裁員,再比如嬰幼兒周邊產(chǎn)品,奶粉、玩具、童裝,這些行業(yè)長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)的萎縮不可避免。
還有就是房地產(chǎn)行業(yè),2022年中國(guó)城市化率65%,已經(jīng)逼近了發(fā)達(dá)國(guó)家的門檻,從歷史周期來(lái)看,一個(gè)國(guó)家城市化率30%-70%的階段,是該國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)期,中國(guó)已經(jīng)基本走完了這個(gè)黃金時(shí)期,未來(lái)至少10-15年之內(nèi),房?jī)r(jià)整體持平或者下行是大勢(shì)所趨。
近2年來(lái),因?yàn)閭鶆?wù)違約暴雷的有恒大、融創(chuàng)、綠地、陽(yáng)光城、世茂、富力……等23家大型房企,如果不是國(guó)家強(qiáng)撐著,恐怕會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融危機(jī)。
但國(guó)家能做的也只是防止房?jī)r(jià)暴跌,無(wú)法干預(yù)市場(chǎng)的信心,就拿房貸利率這個(gè)事來(lái)說(shuō),利率本質(zhì)上就是貸款的價(jià)格,以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),大家都不想背負(fù)太多貸款,房貸放不出去,利率自然下滑,這就是當(dāng)前房貸利率一降再降的重要原因。
全球經(jīng)濟(jì)下行,疊加人口負(fù)增長(zhǎng),這兩個(gè)因素直接影響了民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心,這兩個(gè)問(wèn)題不解決,未來(lái)房貸利率還有下降的空間。
就像去年利率4.5的時(shí)候一樣,當(dāng)時(shí)很多房產(chǎn)中介也是大喊大叫利率不可能再低,抓緊時(shí)間趕緊買房,結(jié)果現(xiàn)實(shí)告訴我們,沒(méi)有最低,只有更低,3.7的利率肯定不會(huì)是終點(diǎn)。
除了基本的人口趨勢(shì),我還說(shuō)了第二件事:房產(chǎn)稅終將來(lái)臨。
你肯定聽(tīng)別人說(shuō)過(guò)房產(chǎn)稅阻力大,絕對(duì)無(wú)法推行,千萬(wàn)不要信!因?yàn)樵俅蟮淖枇σ矡o(wú)法阻擋國(guó)家機(jī)器前進(jìn)的大勢(shì)。
房產(chǎn)稅之所以遲遲無(wú)法落實(shí),目前主要有下面幾個(gè)原因:
1.中國(guó)有一部分極其特殊的群體,他們有房產(chǎn),但是手上卻沒(méi)有什么錢。
比如說(shuō)有一個(gè)人20多年前去深圳闖蕩,他以2000元/平的價(jià)格購(gòu)買了一套房產(chǎn),現(xiàn)在房產(chǎn)總價(jià)高達(dá)600萬(wàn),可是這套房子他賣不出去,現(xiàn)在他月薪只有6000塊錢,如果對(duì)他征收房產(chǎn)稅,那會(huì)給他帶來(lái)巨大的生存壓力。
中國(guó)有很多這樣的人,住在寸土寸金的北京四合院里,說(shuō)起來(lái)也是身價(jià)過(guò)億,但是手上并沒(méi)有多少流動(dòng)資金,畢竟再貴的房產(chǎn),也要賣出去才能變現(xiàn)。
其他國(guó)家之所以沒(méi)有遇到類似的問(wèn)題,是因?yàn)楹苌儆袊?guó)家在短短20年的時(shí)間里,房?jī)r(jià)和GDP的總量會(huì)發(fā)生如此巨大的改變,在征收房地產(chǎn)稅的時(shí)候,如何對(duì)這部分群體收稅,會(huì)是一個(gè)難題。
2.上海一直都在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn),但是通過(guò)計(jì)算,如果把上海模式推廣到全國(guó),每年最多也就能收到幾千億人民幣,這點(diǎn)錢對(duì)于國(guó)家財(cái)政而言,杯水車薪。
要解決這個(gè)問(wèn)題,要么擴(kuò)大收稅范圍,要么提高征稅比例,二者都有點(diǎn)不太適合當(dāng)下的中國(guó)國(guó)情。
因?yàn)橹袊?guó)當(dāng)下是一個(gè)葫蘆型社會(huì)結(jié)構(gòu),有錢人非常多,窮人也很多,中間的中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量嚴(yán)重不足。
如果擴(kuò)大收稅范圍,很容易讓本就不太富裕的中產(chǎn)階級(jí)生活雪上加霜,直接影響中國(guó)的內(nèi)需。
如果直接提高征稅比例,只對(duì)有錢人征高稅,第一會(huì)遇到前面提到的特殊群體如何判定為有錢人的問(wèn)題,第二會(huì)導(dǎo)致有錢人大量拋售房產(chǎn),動(dòng)搖整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的根基。
所以房產(chǎn)稅這個(gè)事不能操之過(guò)急。
但困難再大,征收房產(chǎn)稅也是大勢(shì)所趨。
我非常喜歡研究歷史,研究多了就發(fā)現(xiàn)太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事,為什么房產(chǎn)稅一定要收?看看康熙年間的攤丁入畝你就清楚了。
作為中國(guó)歷史上最成功的收稅案例之一,攤丁入畝完美的告訴了我們,王朝中期如何通過(guò)調(diào)整收稅方法來(lái)獲得中興。
一個(gè)王朝建立的初期,肯定是先收人頭稅,而不是土地稅,因?yàn)橥醭跗谌丝谏偻恋囟?,你土地稅收得多,老百姓就不種地了,所以為了鼓勵(lì)百姓開(kāi)荒,統(tǒng)治者一開(kāi)始都不會(huì)征收土地稅。
而且一個(gè)王朝在建國(guó)的過(guò)程中,由于初期力量薄弱,不可避免地要依靠豪強(qiáng)和鄉(xiāng)紳的力量,所以在王朝成立之后,為了維持政權(quán)的穩(wěn)定性,統(tǒng)治者一般不會(huì)對(duì)鄉(xiāng)紳豪強(qiáng)收稅,反而會(huì)給他們免稅特權(quán)。
這就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題,那就是王朝初期人口本來(lái)就少,只收人頭稅根本就收不到幾個(gè)錢,為了維持國(guó)家的運(yùn)行,就只能不斷給老百姓加稅,老百姓收稅多,鄉(xiāng)紳豪強(qiáng)不收稅,長(zhǎng)此以往必然會(huì)出現(xiàn)貧富差距。
而且不僅是貧富差距,當(dāng)稅收壓力越來(lái)越大的時(shí)候,一旦遇到災(zāi)年,老百姓就會(huì)把自己的土地賣給鄉(xiāng)紳豪強(qiáng),于是土地兼并就出現(xiàn)了,發(fā)展到這一步,中央收不上去錢,老百姓也沒(méi)錢,國(guó)家就到了必須調(diào)整稅收模式的時(shí)候了。
攤丁入畝高明就高明在,它從收人頭稅,轉(zhuǎn)變?yōu)槭胀恋囟悾ㄙY產(chǎn)稅),把稅收壓力從老百姓身上轉(zhuǎn)移了一部分到富人身上,化解了社會(huì)矛盾。
所以清朝實(shí)施攤丁入畝之后,人口就從1億快速暴漲到了3億人,迎來(lái)了中國(guó)封建社會(huì)的巔峰期。
雖然如今時(shí)代發(fā)生了變化,但原理是相通的,如今咱們的變革,其中一個(gè)重要方式,就是從征收勞動(dòng)稅(社保)轉(zhuǎn)變一部分為收資產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅)。
既然富人的財(cái)富有很多在樓市,那調(diào)節(jié)貧富差距必然要邁出征收房產(chǎn)稅這一步,這是中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)走向健康的重要步驟,也是中國(guó)中興的必要之舉,這種歷史大勢(shì),不是個(gè)人可以阻擋的。
你想明白了上面我提到的人口趨勢(shì)和房產(chǎn)稅這兩個(gè)問(wèn)題,就會(huì)明白2023年雖然房貸利率很低,但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是中國(guó)樓市的最低點(diǎn),如果不是特別著急,再等等又何妨?畢竟一年就有可能省下幾十萬(wàn)的利息,這可不是一筆小錢。
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