武漢房地產(chǎn)=困難行業(yè)?
(相關(guān)資料圖)
就在2月6日,武漢發(fā)布16條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施
圖片來源:武漢市人民政府
在支持困難行業(yè)發(fā)展中,明確提出要促進(jìn)地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,并加大紓困支持力度
不僅是官方蓋章,這也是有史以來第一次把地產(chǎn)定義為困 難
但仔細(xì)想想,武漢房地產(chǎn)和困難行業(yè),這兩個詞似乎怎么看都不太搭邊
一來在武漢這樣體量的城市,地產(chǎn)不說是支柱,至少也是重要行業(yè),并且武漢樓市的交易量也始終都是全國前列
再者,往年每年隨便都能賣個20萬套的新房市場,再怎么也算不上困難行業(yè)吧
也因此,讓我們不得不好奇:最近的武漢樓市,到底怎么了
真叫盧俊認(rèn)認(rèn)真真聊地產(chǎn),實實在在談買房。3969篇原創(chuàng)內(nèi)容
01
對武漢來說,最困難的是新房啞火
能決定武漢樓市基本面的,肯定是新房市場
為什么這么說,給大家看一張武漢的新房地圖
密密麻麻的圖紙上全是新盤
在武漢這座城市,一年包括尾盤在內(nèi)的新盤就有600-700個,成交量在18-20萬套之間
什么概念
以上海為例,在過去16年間上海新房成交套數(shù)超過10萬套的僅有5年,其中最高的2007年,也不過是17.5萬套的成交量
而對于武漢來說,就算是疫情影響下的2021年,新房成交還超過了20萬套,位列全國第一
那你能想象嗎,這樣巨大的成交量,居然在2022年突然開始急轉(zhuǎn)直下
數(shù)據(jù)來源:房天下
2016年-2021年,武漢新房的成交套數(shù)一直都是穩(wěn)定在20萬套以上,最高能有34萬套
而到了2022年,武漢新建商品住房共計成交11.63萬套,同比下滑42%
是近8年來成交量最低的一年
具體來看
數(shù)據(jù)來源:武漢市住房保障和房屋管理局
要知道在前幾年,武漢平均一個月賣2萬套新房都是很正常的事
但是在去年,平均每月銷售也就在1萬套左右,2月最低成交量僅有7322套
眼見著新房成交直線下降,武漢也開始慌了
先是縮小限購區(qū)域,緊接著又是放寬購房套數(shù),但是要說去年最管用的刺激
還是要數(shù)2022年年底特意延長了10天的房地產(chǎn)交易會
不僅指出二環(huán)以外都不限購,并且還提供1萬元的消費券或是住宅專項維修資金
有用么,當(dāng)然
但是即使這樣,唯一的12月翹尾也很短暫
就在今年整個1月,成交量又開始出現(xiàn)下滑,武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套,成交量同比下降48%
此外更難的是,新房市場的低迷,也帶來整個武漢市場的蝴蝶效應(yīng)
數(shù)據(jù)來源:混知房產(chǎn)
可以看到,從2018年到2021年,武漢新房的庫存量一直在增加
截至2022年12月,武漢全市新房庫存近1800萬平方米,去化周期長達(dá)16.4個月
這還只是新房的庫存,如果再加上二手房15萬套的掛牌量,也就是說,2022年底武漢的房屋庫存量可以達(dá)到32萬套房子,可以說是天量了
新房啞火后的市場或許還可以等待回暖
但是因為新房賣不掉、去化很差帶來的其他連鎖效應(yīng),恐怕才是當(dāng)下武漢市場最不穩(wěn)定的因素
02
而新房啞火帶來的連鎖效應(yīng),爛尾樓
想想看如果長時間庫存積壓新房賣不出去,開發(fā)商的回款跟不上開發(fā)的速度,會容易發(fā)生什么問題
房屋爛尾
這才是為什么武漢目前把房地產(chǎn)行業(yè)定性為困難的主要原因,銷售是市場,爛尾是民生
說到爛尾樓,去年大家可能最多關(guān)注到的就是鄭州
但其實
全國問題樓盤數(shù)量排全國第一的城市,是武漢
數(shù)據(jù)來源:CRIC調(diào)研
截至2022年底,武漢問題樓盤數(shù)量為36個,占比32城總量的10%以上,尚未交付套數(shù)69266套,尚未交付面積727萬平米
無論從問題樓盤數(shù)量還是套數(shù)、面積上來看,均位居32城榜首
雖然面對爛尾問題,武漢也在不斷加強(qiáng)處理力度,但真正處理也會有不少困難
以武漢最大爛尾樓群長江錦苑項目為例,爛尾10年后于2022年8月29日在網(wǎng)上拍賣
項目起拍價超過24.5億元,并且還需要13億的保障金
第一次起拍,中途有超過6000人圍觀,最終流拍
后來即使將保障金降到10億元,又再次進(jìn)行了兩次拍賣,仍然還是流拍
如今整體房地產(chǎn)處形式本就不太樂觀,加上一些爛尾樓盤因為爛尾時間過長,產(chǎn)品定位已經(jīng)無法滿足現(xiàn)在市場的需求
未來,很多開發(fā)商在接手爛尾盤這件事上只會更加謹(jǐn)慎
新房成交、庫存量、問題樓盤數(shù)量,這都是我們從數(shù)據(jù)端看見的武漢樓市
03
那么,武漢樓市現(xiàn)在的真實狀況又是怎樣的呢
為了更了解事實真相
我和武漢真有好房的小伙伴聊了聊,他告訴我如今的武漢樓市有一個現(xiàn)象越來越明顯了
那就是,整個新房市場在面臨一場連鎖式的降價潮
首先就是,這次的降價項目范圍夠廣
甚至曾經(jīng)的地王項目,都紛紛選在新房階段就開始調(diào)價
好比2021年10月土拍中誕生的地王,月湖云莊
1.6萬/平的樓面價,如今售價1.89萬/平
要知道房屋的建安成本怎么也得要2000元/平,這樣的價格相當(dāng)于開發(fā)商可能連本錢都賺不回來
除此之外,更多核心區(qū)的品質(zhì)盤也在降價
連東湖高新區(qū)、漢陽區(qū)、光谷這樣的核心區(qū)域尚且如此,其他區(qū)域的新房市場去化問題可想而知
其次,這種市場降價反應(yīng)還是連鎖式的相互影響
什么意思
也就是說,在同一區(qū)域內(nèi),一些樓盤率先降價,眼見著降價的樓盤銷量上去了,其他樓盤也開始卷起來跟著效仿
好比位于徐東板塊1.5環(huán)的鋼旅藍(lán)郡
很長一段時間,徐東幾乎沒有供應(yīng),今年供應(yīng)不僅多了起來,而且不少都是大盤
鋼旅藍(lán)郡原先的報價是2.2w/平
但是與周邊樓盤對比,保利城毛坯成交價1.87-1.95w/平,臨近地鐵口的東湖one的放風(fēng)價也是2萬出頭
再加上周邊項目還有降價的情況,導(dǎo)致鋼旅藍(lán)郡的成交量更上不去
無可奈何下,僅有的辦法就是也跟著降價
鋼旅藍(lán)郡在上周啟動分銷,降價到1.9w/平后,銷量立馬就提上去了,一周到訪1343組,成交了122套
而這樣傳染式的降價潮,正在武漢的新房市場大量上演
當(dāng)然,換個角度說也有好的一面,大量樓盤的降價銷售,也確實為市場帶了更多的訪客量
不僅是新房市場看房的人多了
比如近期賣的比較好的兩個樓盤
1.城投融創(chuàng)國博城:二至三環(huán),上周末兩天到訪700多組,去年武漢的銷冠,總價段150萬,地鐵、配套、學(xué)校都有
2.中建大公館:光谷關(guān)山大道,上周末兩天到訪500多組,均價僅2.6w/平左右,地段、學(xué)區(qū)、配套在光谷也是非常少見的項目
這兩個項目也都是總價段較低,偏剛需性質(zhì)的項目
此外,二手市場也有較為明顯的回暖
像武漢貝殼二手房,一天破200單,是前幾天的1倍,創(chuàng)下近一年新高
新房和二手房市場的訪客更積極了,也算是為今年武漢樓市的回暖帶來一些希望
04
當(dāng)然,武漢也在想辦法解決眼下困難
好,到這里我們也可以感受到,現(xiàn)在的武漢樓市確實遇到了一些問題
先是一直穩(wěn)健的新房成交量出現(xiàn)歷史新低,再是庫存量以及樓盤爛尾的情況
即使在市場端,大量的樓盤也在連鎖式的降價
或許也正是如今這些市場的不穩(wěn)定,才讓有了這一次關(guān)于“困難行業(yè)”的定性
當(dāng)然,我們也看到定性后武漢同樣也列舉了解決措施
比如發(fā)房票
和減輕企業(yè)資金壓力
所以這樣看來,將武漢樓市評定為困難行業(yè),更多也是為了后面樓市進(jìn)一步刺激提前做好準(zhǔn)備
此外,武漢自身的城市能級也保證了這座城市的樓市不會太差,和其他二線城市不同
武漢的底氣在于人口
武漢不僅是2021年新增人口最多的城市,也是2022年省會城市GDP排名的前5中增速最高的城市
擁有這樣體量人口的大武漢
如果接下來政策有寬松,樓市在今年回暖,也不是沒有可能
以上為正文,來自Moon
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