上海二手房持續(xù)低迷，是不是到了至暗時(shí)刻

還記得六月二手?jǐn)?shù)據(jù)出來(lái)的時(shí)候，我跟各位說(shuō)希望下個(gè)月能跟各位分析點(diǎn)開(kāi)心數(shù)據(jù)。。。

昨天我們拿到七月二手?jǐn)?shù)據(jù)了，一份沒(méi)有假期影響、沒(méi)有黃梅天氣連日暴雨影響的二手成交數(shù)據(jù)

12592套

(相關(guān)資料圖)

看起來(lái)是不是跟上個(gè)月很像，嗯基本跟上月12586套持平

誰(shuí)要硬說(shuō)這個(gè)月多出來(lái)的6套算是微漲都對(duì)不起數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)員顫抖的手

畢竟每月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)延遲、誤差可能都在幾十套上下，所以說(shuō)7月二手是真的持平

沒(méi)有觸底反彈，哪怕一點(diǎn)點(diǎn)

也是沒(méi)想到6月1.2萬(wàn)套成交還沒(méi)觸底還能延續(xù)

讓我深吸一口氣，日子還是要繼續(xù)

01

7月二手繼續(xù)谷底徘徊

12592套到底什么概念

大概五天前我就看到中介在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)說(shuō)7月二手成交1.4萬(wàn)套，當(dāng)時(shí)還想說(shuō)反彈雖然不多，但總算觸底了，但其實(shí)1.4萬(wàn)套是二手整體成交，包括商鋪等

而二手住宅成交確實(shí)就1.2萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字放在今年的成交月份里是這樣

如果給各位拉出近五年數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，也是絕對(duì)的低位

放大圖看看，除了每年12月-1月-2月這樣的過(guò)年月，或者大政策出來(lái)，沒(méi)哪個(gè)月能干出這樣的數(shù)字

這也是為什么身邊中介盆友會(huì)將這兩個(gè)月描述成至暗時(shí)刻

這就是7月數(shù)據(jù)放在近5年數(shù)據(jù)里的一個(gè)對(duì)比，以前有位老師教我說(shuō)看書看數(shù)據(jù)有時(shí)候不是數(shù)據(jù)本身多特別，而是對(duì)比才讓它們有意義

過(guò)去5年的月成交成了一把最務(wù)實(shí)的標(biāo)尺，告訴你7月二手到底是怎樣

02

非中介成交達(dá)到歷史新高

首先就是那個(gè)非中介成交占比

簡(jiǎn)單介紹下，非中介成交主要包括手拉手、房產(chǎn)證上名字更替/增減，這兩大類二手市場(chǎng)的成交

那2021年8月的二手?jǐn)?shù)據(jù)分析的時(shí)候，我們重點(diǎn)分析過(guò)這個(gè)數(shù)

因?yàn)楫?dāng)時(shí)26%的非中介成交占比是當(dāng)時(shí)近3年最高

這個(gè)7月厲害了，沖破2021年8月數(shù)據(jù)，來(lái)到歷史新高

如果單純是非中介成交占比過(guò)高，聯(lián)系當(dāng)月新房成交走勢(shì)，大概率跟房產(chǎn)證上名字變化有關(guān)

但這個(gè)7月，跟2021年8月不同

同樣的奇高的非中介占比，但這個(gè)7月德佑（也就是鏈家）的成交占比一如往常在20%左右晃蕩

也就是說(shuō)非中介成交占比的走勢(shì)跟鏈家真實(shí)購(gòu)房需求是一致的

市場(chǎng)是真的在買賣房屋，不只是上下名字

也就是說(shuō)數(shù)據(jù)跡象上看越來(lái)越多人選擇購(gòu)房成本更低的手拉手交易

是不是有點(diǎn)繞，我再多嘮叨幾句

鏈家成交代表的剛需走勢(shì)，同樣的非中介成交高占比面前，當(dāng)鏈家成交走低，代表市場(chǎng)真實(shí)購(gòu)房需求走低

這時(shí)候非中介成交中走高的背后，代表真實(shí)的手拉手必然也不會(huì)走高，那走高的就是手拉手中的產(chǎn)證名字更替數(shù)量，反之亦然

所以更明確點(diǎn)講，就是行情收緊后，跟著收緊的還有大家的心態(tài)，要么不愿意買房，要么縮減成本

還有數(shù)據(jù)不細(xì)看很難被大家知道

就是每次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)維度里的全市中介成交套數(shù)TOP100，大概長(zhǎng)這樣

這個(gè)數(shù)據(jù)在7月是12套，就快來(lái)到個(gè)位數(shù)了

我統(tǒng)計(jì)了我有數(shù)據(jù)以來(lái)，近3年的情況，我叫這部分?jǐn)?shù)據(jù)是全市中介成交套數(shù)TOP100門檻數(shù)據(jù)

這個(gè)7月來(lái)到歷史低位，這個(gè)低位背后意味著中介門店的變化

中介一直被說(shuō)是市場(chǎng)那只“先知鴨”，但在我看來(lái)更像是二手市場(chǎng)里的海藻

環(huán)境的冷暖變化看他的生存狀態(tài)就能一清二楚，這個(gè)門檻數(shù)從幾十到十幾，再到將將過(guò)十，這背后各家門店的縮編跟關(guān)店，各位沒(méi)事的時(shí)候可以去家附近看看

看看是不是關(guān)了不少，里面的中介小哥哥小姐姐還跟以前一樣多么

以上大概就是7月1.2萬(wàn)套數(shù)據(jù)背后的種種

那今天除了數(shù)字本身的分析，這份數(shù)據(jù)還有沒(méi)有別的關(guān)聯(lián)

03

而且二手的谷底，跟新房關(guān)系不大

新房跟二手的爭(zhēng)奪是不用懷疑的，在我們過(guò)往對(duì)二手成交走低的分析中

二手成交走低經(jīng)常伴隨著新房成交走高

尤其是2022年15萬(wàn)多套二手成交數(shù)據(jù)出來(lái)，跟過(guò)去3年25-30萬(wàn)套的成交差距明顯，另一方面新房成交卻來(lái)到歷史新高的9萬(wàn)多套

上海一二手成交1：3的成交占比，直接來(lái)到1：2

這是真的，但似乎不是全部

我們看下今年以來(lái)的一二手成交變化

一直以來(lái)我們總能從低迷的二手?jǐn)?shù)據(jù)背后看到新房走高，但從上月開(kāi)始一二手相繼走低

這種和二手的“同頻共振”其實(shí)從今年年初就開(kāi)始

這兩個(gè)月我司商務(wù)超哥發(fā)現(xiàn)市區(qū)中環(huán)內(nèi)10萬(wàn)加樓盤居然也有滯銷的

如果說(shuō)天x、大x進(jìn)入續(xù)銷是口碑問(wèn)題，那像9.9萬(wàn)/平的虹口xx里、12.3萬(wàn)/平的楊浦xx里這種中環(huán)內(nèi)十萬(wàn)加樓盤，別說(shuō)火爆了，連認(rèn)籌都很吃力

這就很能說(shuō)明當(dāng)下新房市場(chǎng)的一些問(wèn)題

像七個(gè)小地塊拼湊的虹口xx里，最新批次開(kāi)盤451套截至昨天只認(rèn)籌了90套

也就是說(shuō)一二手并不是天然此消彼長(zhǎng)關(guān)系，他們都是需求蛋糕的一部分

換句話說(shuō)，新房市場(chǎng)或許可以吸納二手客戶需求，但市場(chǎng)整體需求才是二手市場(chǎng)更根本的底盤

04

不過(guò)這樣的低谷，上海不是沒(méi)經(jīng)歷過(guò)

二手連續(xù)兩月的1.2萬(wàn)套成交是真的讓我沒(méi)想到，說(shuō)句不該說(shuō)的，我開(kāi)始在想我們是不是太過(guò)苛責(zé)二手市場(chǎng)

一個(gè)非過(guò)年月過(guò)出了這種過(guò)年月才有的成交數(shù)據(jù)，還連續(xù)兩次，說(shuō)實(shí)話我的心態(tài)跟第一次看到1.2萬(wàn)套已經(jīng)不太一樣

開(kāi)始反方向問(wèn)自己，我們是不是一直都太苛責(zé)二手市場(chǎng)

那些1.5萬(wàn)套、2萬(wàn)套枯榮線哪來(lái)的

上海樓市低過(guò)1.5萬(wàn)套就一定了不得了么

也許這種情緒逆轉(zhuǎn)有點(diǎn)逼急了的意思，但我還是認(rèn)真去看了下更長(zhǎng)時(shí)間維度下的

每月成交，2016年以來(lái)的

2017年開(kāi)始的數(shù)據(jù)各位可以鎖定下，從2017年開(kāi)始到2018年，整整24個(gè)月，上海每月二手住宅成交都在1.2萬(wàn)套上下浮動(dòng)

所以...2個(gè)月的1.2萬(wàn)套數(shù)據(jù)前的我們是不是可以不用辣么激動(dòng)

市場(chǎng)確實(shí)低，但之前沒(méi)低過(guò)么

不僅低過(guò)，還低了兩年

2017年前后可以對(duì)比2022年

2016年樓市大熱，到了11月上海出臺(tái)新政，提高首套、二套首付比例等政策出臺(tái)

效果立竿見(jiàn)影，之后就是兩年的沉寂

2021年也是樓市大熱，從年初的新房積分政策到7月的二手核驗(yàn)價(jià)等政策

樓市也在下半年進(jìn)入沉寂

這么對(duì)比的話，2017年-2018年，月均成交都在1.2萬(wàn)套上下，2022年-2023年，月均成交還在1.5萬(wàn)套上下，這么橫向?qū)Ρ龋瑪?shù)據(jù)說(shuō)話，眼前狀況真還好吧

后面2015年-2018年，經(jīng)歷了小周期，市場(chǎng)又在2019年回升

這種橫向?qū)Ρ瓤赡軙?huì)被經(jīng)濟(jì)學(xué)控diss粗暴，但周期這件事可能你會(huì)更認(rèn)

所以1.2萬(wàn)套確實(shí)是2019年以來(lái)低位，但也真的先別著急上火

拉出2016年以來(lái)數(shù)據(jù)，2017年到2018年的二手市場(chǎng)對(duì)1.2萬(wàn)套一點(diǎn)也不陌生

2017年-2018年沉積兩年的二手市場(chǎng)終于在2019年發(fā)生了轉(zhuǎn)變

2019年3月市場(chǎng)又開(kāi)始觸底反彈

所以想跟各位說(shuō)什么，一眼前這個(gè)1.2萬(wàn)套不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)、二市場(chǎng)是有周期的

上海并不是沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)這么難的時(shí)刻，后來(lái)也都熬過(guò)來(lái)了

05

我們不妨多點(diǎn)耐心

經(jīng)濟(jì)學(xué)里的周期概念很多，短的幾年、中等的十幾年、最長(zhǎng)的上百年，想跟各位說(shuō)的不是這些框框條條，而是更多的相信周期、相信規(guī)律

當(dāng)今天我們知道了離我們不遠(yuǎn)的2017年、2018年市場(chǎng)連續(xù)24個(gè)月都處于低位徘徊的時(shí)候，我們不妨給二手市場(chǎng)一點(diǎn)時(shí)間

昨天下午跟一位中介聊天，我們聊起最近市場(chǎng)情緒有沒(méi)有變化

剛開(kāi)始還沉浸在TA所在的大寧門店帶看沒(méi)什么變化、客戶情緒還是觀望這樣描述里

但說(shuō)著說(shuō)著TA還是很興奮的告訴我7月末的一天上海二手單日成交破千

也就是說(shuō)雖然單個(gè)門店還沒(méi)什么感覺(jué)，但市場(chǎng)這幾天以來(lái)確實(shí)是有變化的

所以給二手時(shí)間吧，什么都急不來(lái)

也不如趁這個(gè)時(shí)候多出去看看盤，好好梳理下自己真實(shí)的購(gòu)房需求

以上為正文，來(lái)自巧克麗麗

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