上海二手房持續(xù)低迷，是不是到了至暗時刻

還記得六月二手數(shù)據出來的時候，我跟各位說希望下個月能跟各位分析點開心數(shù)據。。。

昨天我們拿到七月二手數(shù)據了，一份沒有假期影響、沒有黃梅天氣連日暴雨影響的二手成交數(shù)據

12592套

(相關資料圖)

看起來是不是跟上個月很像，嗯基本跟上月12586套持平

誰要硬說這個月多出來的6套算是微漲都對不起數(shù)據統(tǒng)計員顫抖的手

畢竟每月數(shù)據統(tǒng)計延遲、誤差可能都在幾十套上下，所以說7月二手是真的持平

沒有觸底反彈，哪怕一點點

也是沒想到6月1.2萬套成交還沒觸底還能延續(xù)

讓我深吸一口氣，日子還是要繼續(xù)

01

7月二手繼續(xù)谷底徘徊

12592套到底什么概念

大概五天前我就看到中介在朋友圈轉發(fā)說7月二手成交1.4萬套，當時還想說反彈雖然不多，但總算觸底了，但其實1.4萬套是二手整體成交，包括商鋪等

而二手住宅成交確實就1.2萬套，這個數(shù)字放在今年的成交月份里是這樣

如果給各位拉出近五年數(shù)據會發(fā)現(xiàn)，也是絕對的低位

放大圖看看，除了每年12月-1月-2月這樣的過年月，或者大政策出來，沒哪個月能干出這樣的數(shù)字

這也是為什么身邊中介盆友會將這兩個月描述成至暗時刻

這就是7月數(shù)據放在近5年數(shù)據里的一個對比，以前有位老師教我說看書看數(shù)據有時候不是數(shù)據本身多特別，而是對比才讓它們有意義

過去5年的月成交成了一把最務實的標尺，告訴你7月二手到底是怎樣

02

非中介成交達到歷史新高

首先就是那個非中介成交占比

簡單介紹下，非中介成交主要包括手拉手、房產證上名字更替/增減，這兩大類二手市場的成交

那2021年8月的二手數(shù)據分析的時候，我們重點分析過這個數(shù)

因為當時26%的非中介成交占比是當時近3年最高

這個7月厲害了，沖破2021年8月數(shù)據，來到歷史新高

如果單純是非中介成交占比過高，聯(lián)系當月新房成交走勢，大概率跟房產證上名字變化有關

但這個7月，跟2021年8月不同

同樣的奇高的非中介占比，但這個7月德佑（也就是鏈家）的成交占比一如往常在20%左右晃蕩

也就是說非中介成交占比的走勢跟鏈家真實購房需求是一致的

市場是真的在買賣房屋，不只是上下名字

也就是說數(shù)據跡象上看越來越多人選擇購房成本更低的手拉手交易

是不是有點繞，我再多嘮叨幾句

鏈家成交代表的剛需走勢，同樣的非中介成交高占比面前，當鏈家成交走低，代表市場真實購房需求走低

這時候非中介成交中走高的背后，代表真實的手拉手必然也不會走高，那走高的就是手拉手中的產證名字更替數(shù)量，反之亦然

所以更明確點講，就是行情收緊后，跟著收緊的還有大家的心態(tài)，要么不愿意買房，要么縮減成本

還有數(shù)據不細看很難被大家知道

就是每次數(shù)據統(tǒng)計維度里的全市中介成交套數(shù)TOP100，大概長這樣

這個數(shù)據在7月是12套，就快來到個位數(shù)了

我統(tǒng)計了我有數(shù)據以來，近3年的情況，我叫這部分數(shù)據是全市中介成交套數(shù)TOP100門檻數(shù)據

這個7月來到歷史低位，這個低位背后意味著中介門店的變化

中介一直被說是市場那只“先知鴨”，但在我看來更像是二手市場里的海藻

環(huán)境的冷暖變化看他的生存狀態(tài)就能一清二楚，這個門檻數(shù)從幾十到十幾，再到將將過十，這背后各家門店的縮編跟關店，各位沒事的時候可以去家附近看看

看看是不是關了不少，里面的中介小哥哥小姐姐還跟以前一樣多么

以上大概就是7月1.2萬套數(shù)據背后的種種

那今天除了數(shù)字本身的分析，這份數(shù)據還有沒有別的關聯(lián)

03

而且二手的谷底，跟新房關系不大

新房跟二手的爭奪是不用懷疑的，在我們過往對二手成交走低的分析中

二手成交走低經常伴隨著新房成交走高

尤其是2022年15萬多套二手成交數(shù)據出來，跟過去3年25-30萬套的成交差距明顯，另一方面新房成交卻來到歷史新高的9萬多套

上海一二手成交1：3的成交占比，直接來到1：2

這是真的，但似乎不是全部

我們看下今年以來的一二手成交變化

一直以來我們總能從低迷的二手數(shù)據背后看到新房走高，但從上月開始一二手相繼走低

這種和二手的“同頻共振”其實從今年年初就開始

這兩個月我司商務超哥發(fā)現(xiàn)市區(qū)中環(huán)內10萬加樓盤居然也有滯銷的

如果說天x、大x進入續(xù)銷是口碑問題，那像9.9萬/平的虹口xx里、12.3萬/平的楊浦xx里這種中環(huán)內十萬加樓盤，別說火爆了，連認籌都很吃力

這就很能說明當下新房市場的一些問題

像七個小地塊拼湊的虹口xx里，最新批次開盤451套截至昨天只認籌了90套

也就是說一二手并不是天然此消彼長關系，他們都是需求蛋糕的一部分

換句話說，新房市場或許可以吸納二手客戶需求，但市場整體需求才是二手市場更根本的底盤

04

不過這樣的低谷，上海不是沒經歷過

二手連續(xù)兩月的1.2萬套成交是真的讓我沒想到，說句不該說的，我開始在想我們是不是太過苛責二手市場

一個非過年月過出了這種過年月才有的成交數(shù)據，還連續(xù)兩次，說實話我的心態(tài)跟第一次看到1.2萬套已經不太一樣

開始反方向問自己，我們是不是一直都太苛責二手市場

那些1.5萬套、2萬套枯榮線哪來的

上海樓市低過1.5萬套就一定了不得了么

也許這種情緒逆轉有點逼急了的意思，但我還是認真去看了下更長時間維度下的

每月成交，2016年以來的

2017年開始的數(shù)據各位可以鎖定下，從2017年開始到2018年，整整24個月，上海每月二手住宅成交都在1.2萬套上下浮動

所以...2個月的1.2萬套數(shù)據前的我們是不是可以不用辣么激動

市場確實低，但之前沒低過么

不僅低過，還低了兩年

2017年前后可以對比2022年

2016年樓市大熱，到了11月上海出臺新政，提高首套、二套首付比例等政策出臺

效果立竿見影，之后就是兩年的沉寂

2021年也是樓市大熱，從年初的新房積分政策到7月的二手核驗價等政策

樓市也在下半年進入沉寂

這么對比的話，2017年-2018年，月均成交都在1.2萬套上下，2022年-2023年，月均成交還在1.5萬套上下，這么橫向對比，數(shù)據說話，眼前狀況真還好吧

后面2015年-2018年，經歷了小周期，市場又在2019年回升

這種橫向對比可能會被經濟學控diss粗暴，但周期這件事可能你會更認

所以1.2萬套確實是2019年以來低位，但也真的先別著急上火

拉出2016年以來數(shù)據，2017年到2018年的二手市場對1.2萬套一點也不陌生

2017年-2018年沉積兩年的二手市場終于在2019年發(fā)生了轉變

2019年3月市場又開始觸底反彈

所以想跟各位說什么，一眼前這個1.2萬套不是沒見過、二市場是有周期的

上海并不是沒有經歷過這么難的時刻，后來也都熬過來了

05

我們不妨多點耐心

經濟學里的周期概念很多，短的幾年、中等的十幾年、最長的上百年，想跟各位說的不是這些框框條條，而是更多的相信周期、相信規(guī)律

當今天我們知道了離我們不遠的2017年、2018年市場連續(xù)24個月都處于低位徘徊的時候，我們不妨給二手市場一點時間

昨天下午跟一位中介聊天，我們聊起最近市場情緒有沒有變化

剛開始還沉浸在TA所在的大寧門店帶看沒什么變化、客戶情緒還是觀望這樣描述里

但說著說著TA還是很興奮的告訴我7月末的一天上海二手單日成交破千

也就是說雖然單個門店還沒什么感覺，但市場這幾天以來確實是有變化的

所以給二手時間吧，什么都急不來

也不如趁這個時候多出去看看盤，好好梳理下自己真實的購房需求

以上為正文，來自巧克麗麗

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