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給你打個(gè)比方,買一塊土地需要10塊錢,恒大掏了建房子需要5塊錢,機(jī)靈的恒大沒掏,他不但沒掏,還要拿著地皮抵押給銀行獲得貸款10元,于是蓋房子的錢就有了。
拿了銀行的錢后,恒大又搞了個(gè)預(yù)售制,讓老百姓交錢,成功收了20元,真是鬼才營(yíng)銷。此時(shí)此刻,恒大如果把銀行欠款還上并蓋好房子,那他應(yīng)該能賺5塊錢。
(資料圖片僅供參考)
可是想成就商業(yè)帝國(guó)的恒大并沒有這么做,他繼續(xù)拿著銀行借的10元加預(yù)售的20元去投資了另外三座城市。在買了三塊地皮后,重復(fù)了一遍基本操作,于是就有了90元。
這90元,恒大依舊沒蓋房。
而是繼續(xù)投資了9座城……。
并且在這個(gè)空檔,它還把花不盡的錢拿去做汽車、礦泉水、足球、影視等行業(yè)。
不然你以為這些產(chǎn)業(yè)的錢哪兒來的?當(dāng)然了,房子還是要蓋的,但我肯定又不想掏錢,這個(gè)時(shí)候工人想賺我的錢,那就得乖乖先墊錢,于是工頭墊了5塊錢把房子蓋起來了。
可是當(dāng)要蓋的房子越來越多,工頭兜里沒米了,銀行也開始催債了。
這時(shí)候恒大一看抖音,余額快變負(fù)數(shù),開始著急了,頓時(shí)一臉慘白,MD,我錢呢,原來地皮買太多都還沒回款呢,沒辦法,恒大的要開始還錢了,這個(gè)時(shí)候只能把包工頭不愿電資的工地叫停,希望銀行繼續(xù)放貸款。
這個(gè)角色當(dāng)然沒問題,集中優(yōu)勢(shì)先解決大的麻煩??赡阃5舻墓さ叵霃?fù)工哪有那么簡(jiǎn)單,一時(shí)半會(huì)復(fù)工不了,那就只能爛尾了。
但是這個(gè)時(shí)候蝴蝶效應(yīng)來了,你爛尾的消息一傳,追帳的就如雨后春筍冒出來了。你爛尾的消息一傳,其他預(yù)售的房子也就不好賣了。你爛尾的消息一傳,銀行肯定就不敢再給你貸款了,于是就攔不住爆雷了。
高人一看,這形式恒大要完,于是趕緊約恒大見了個(gè)面,要他們處理爛尾樓。恒大沒能力處理了怎么辦?高人說,我來幫你吧!
高人把農(nóng)村的爛尾樓拿出去介紹給其他小公司。高人很欣慰,又如法刨制,把城市的爛尾樓拿去給其他小公司,結(jié)果不靈了。
為啥不靈了?因?yàn)楹愦笤瓉碓谧畛蹙桶殉鞘械臏?zhǔn)樓盤拿去融了,他們賺的不只是銀行的10塊錢價(jià),預(yù)售的20塊錢,加工頭電資的5塊錢,還有融資得來的5塊錢。
恒大為什么投資四五線城市?該不會(huì)有人以為小縣城有發(fā)展?jié)摿Π??我告訴大家,事實(shí)上恒大就是奔著薅羊毛來的。
當(dāng)然了,沒薅干凈,小縣城的利潤(rùn)不高,愿意融資的智者比較少。不過這也是好事,最起碼還能讓購(gòu)房者看到交房的可能,這一招聰明吧?
一線城市的爛尾樓最慘,價(jià)值15元的房子欠了銀行10元,購(gòu)房倒霉蛋20元工頭5元信托基金融資5塊,實(shí)在是回天伐樹。
這時(shí)候又有小伙伴問了,那恒大在一線城市房產(chǎn)融到資的5塊錢去哪了?我就問你一句,你看那群穿金戴銀的人才開的什么車不就知道了嗎?所以你現(xiàn)在知道恒大的錢都去哪了嗎?都在一棟棟爛尾樓底壓著呢。
恒大每個(gè)樓盤的利益糾紛都互相盤根交錯(cuò)著,就像互相纏繞著的耳機(jī)線,讓你一時(shí)間理不清怎么拆解。
可事先1號(hào)歌就唱完了,歌都唱完了,耳機(jī)線還有必要解開嗎?要知道,除非纏繞的這706個(gè)結(jié)全部解開,否則耳機(jī)是沒法用的。
當(dāng)你發(fā)覺自己解不開這706個(gè)結(jié),也就意味著你知道聽不了歌了,歌都不聽了,我還解結(jié),做什么一個(gè)都不解了。正大光明,恒大開始擺爛的道路越走越遠(yuǎn),明白了嗎?
有評(píng)論說碧桂園、萬科都沒事,是恒大自己把錢花了,這話真的片面,有興趣的我跟大家說說碧桂園為啥沒爆雷,以及他們是否是業(yè)界良心。
碧桂園實(shí)行的是合伙人制,他們首先成立資本1萬元的資本管理公司,再成立有限合伙企業(yè)。對(duì)員工而言,投資有限合伙企業(yè)100萬大概能賺60萬,但是員工只有LP分紅權(quán),投資公司當(dāng)普通合伙人,GP占股1%。
最后再通過這個(gè)公司去投資各個(gè)項(xiàng)目,如果爛尾了,那首當(dāng)其沖損失的是員工的錢,所以碧桂園員工拼了命的加班。碧桂園開盤時(shí)間因此就短,恒大8個(gè)月的進(jìn)度,碧桂園4個(gè)月就能搞定拿到款,再投下一個(gè)項(xiàng)目。
用這個(gè)方式,碧桂園撬動(dòng)了20億的內(nèi)部資,不僅投資管理公司100%說了算,即便爛尾了,也只是需要承擔(dān)1萬元責(zé)任。
這就是碧桂園玩的股權(quán)架構(gòu),融資、融人、融資源和小股漲權(quán),大股漲資源。所以碧桂園沒爆雷式,人家比恒大更狠更絕而已。
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