內(nèi)部人士：碧桂園賬面資金僅能滿(mǎn)足保交樓

房產(chǎn) 示意圖

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)記者陳月芹從8月7日兩筆美元債票息到期未付開(kāi)始，10天時(shí)間里，碧桂園公布了“16碧園05”私募債展期方案。

碧桂園擬定的“16碧園05”展期方案為：本金展期三年，分七期兌付，首付6%（到期后的第一二三個(gè)月分別支付2%的本金）、第12個(gè)月兌付10%的本金、第24個(gè)月兌付15%的本金、第30個(gè)月兌付25%本金、第36個(gè)月兌付44%的本金。

(資料圖片)

碧桂園還為展期提供了增信措施，拿出福建龍巖、海陽(yáng)、江蘇沭陽(yáng)、淮安、興化的等項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押。

除了償債壓力，碧桂園面臨更大的挑戰(zhàn)是保交樓。這是地方政府、業(yè)主、供應(yīng)商等關(guān)心的話(huà)題。尤其是出險(xiǎn)后，銷(xiāo)售端會(huì)進(jìn)一步萎縮，公司賬面上可動(dòng)用資金、監(jiān)管賬戶(hù)資金是否能覆蓋交付資金？

8月20日，一位碧桂園內(nèi)部人士向經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)透露，今年下半年要交付40多萬(wàn)套房，明年還有約40萬(wàn)套待交付，“目前，賬戶(hù)上的資金剛好能基本保障交樓，而前期結(jié)算款的支付可能還要靠后市銷(xiāo)售。”

從近兩年保交樓經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，出險(xiǎn)房企保交樓的首要前提是，企業(yè)維持正常經(jīng)營(yíng)，有序、公平地動(dòng)用資金。

“資金有限，不能隨意兌付，比如部分債權(quán)人、供應(yīng)商謀求個(gè)別優(yōu)先清償，那會(huì)損害其他方的利益，很可能導(dǎo)致房子走向爛尾?！痹摫坦饒@內(nèi)部人士強(qiáng)調(diào)，想保交樓，公司資金管理不能亂。

現(xiàn)在，保交樓成為碧桂園各部門(mén)、各層級(jí)的第一要?jiǎng)?wù)，尤其是集團(tuán)和區(qū)域高管、財(cái)務(wù)資金部門(mén)。

從7月底開(kāi)始，碧桂園內(nèi)部的保障就“四保”——保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用，變成了“三?！保瑒h除了“保信用”字眼?！按饲埃緝?nèi)部存在分歧，認(rèn)為信用也要繼續(xù)保，但是現(xiàn)在管理層已經(jīng)統(tǒng)一了意見(jiàn)，保交樓的地位更加凸顯”。

自8月初傳出票息兌付困難后，碧桂園各區(qū)域需要應(yīng)付來(lái)自金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商等債權(quán)人的還債要求，“我們得反復(fù)強(qiáng)調(diào)，所有的錢(qián)必須優(yōu)先保證交樓，每一筆支出需管理層審核是否跟保交樓有關(guān)?！币晃槐坦饒@人士介紹。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)了解，碧桂園對(duì)有限的資金用于償付各類(lèi)款項(xiàng)有明確順序，依次是：保交樓資金、工程結(jié)算款、項(xiàng)目層面負(fù)債、集團(tuán)層面公開(kāi)債等。還需和各方談好支付節(jié)點(diǎn)和比例，確保公平公正。

具體而言，碧桂園項(xiàng)目層面現(xiàn)金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后，需優(yōu)先償還項(xiàng)目層面金融負(fù)債。而未來(lái)兩年出于保交樓需要，大部分資金處于項(xiàng)目監(jiān)管戶(hù)，賬面現(xiàn)金中可自由動(dòng)用的比例極低。只有隨著項(xiàng)目建設(shè)交付、監(jiān)管戶(hù)資金逐步釋放，方能有可動(dòng)用的剩余資金上流至集團(tuán)，以?xún)斶€公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。

“我們每天必須面對(duì)銀行、稅務(wù)、供應(yīng)商、承建商，壓力太大了。但公司給了明確任務(wù)，一條原則撐到底——一定優(yōu)先保交樓?！币晃槐坦饒@區(qū)域財(cái)務(wù)人士說(shuō)。

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