存量首套房貸利率下調(diào)，購(gòu)房者能省多少利息？

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備受市場(chǎng)關(guān)注的存量房貸利率調(diào)整終于落地。

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱(chēng)《通知》）。

《通知》明確，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

《通知》規(guī)定，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

同時(shí)，《通知》亦指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合上述規(guī)定。

為什么降？

對(duì)于降低存量首套住房貸款利率的必要性，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。

存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

在日前農(nóng)業(yè)銀行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，該行副行長(zhǎng)林立同樣表示，央行明確商業(yè)銀行有序指導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率，一方面有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶(hù)的財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)，另一方面則有助于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。

"為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。"上述有關(guān)負(fù)責(zé)人指出。

如何申請(qǐng)？

需要明確的是，哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率？

上述有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

"對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。"上述有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

此外，在調(diào)整方式上，上述有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

上述有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，"中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶(hù)遵循市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。"

能省多少房貸利息？

存量房貸利率下調(diào)后，購(gòu)房者能節(jié)省多少房貸利息？

《通知》明確指出，此次下調(diào)的幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析道，目前，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限已調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。自央行、銀保監(jiān)會(huì)今年1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下，進(jìn)入"破4進(jìn)3"時(shí)代，首套房貸款利率最低可至3.6%。但在過(guò)去幾年，首套住房貸款利率政策下限基本為當(dāng)時(shí)的LPR。

"整體來(lái)說(shuō)，對(duì)于存量房貸的購(gòu)房者，特別是動(dòng)輒5-6%高息的購(gòu)房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體的影響依然需要購(gòu)房者于銀行協(xié)商。"張大偉表示。

張大偉測(cè)算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%，購(gòu)房者當(dāng)初基本是按照6%左右購(gòu)房。利率下調(diào)后，100萬(wàn)30年期限的房貸，月供可以從5995元降低至5156元左右，也即是下調(diào)840元左右。

據(jù)上證報(bào)等多家媒體報(bào)道，接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶(hù)、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶(hù)可能超過(guò)4000萬(wàn)，涉及調(diào)整的貸款規(guī)?？赡苓_(dá)25萬(wàn)億元。

多家銀行快速回應(yīng)

《通知》發(fā)布后，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、招商銀行等多家銀行紛紛回應(yīng)。建行、招行均發(fā)布公告表示，將按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。在有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)下，抓緊制定具體操作細(xì)則，盡快開(kāi)展利率調(diào)整工作。

農(nóng)行和工行則表示，正在積極依法有序開(kāi)展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。將按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)線上、線下多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開(kāi)展好利率調(diào)整工作。交行亦表示，將在有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)下，抓緊制定具體操作細(xì)則。

實(shí)際上，存量房貸利率調(diào)整近期一直是各界熱議的話題。在此前中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，多家銀行高管給出了相關(guān)回應(yīng)。

針對(duì)存量房貸利率下調(diào)對(duì)凈息差的影響，建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮稱(chēng)直言，總體上會(huì)對(duì)銀行的凈息差帶來(lái)一定下行壓力。

招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文表示，從測(cè)算的結(jié)果來(lái)看總體還是可控的，除了對(duì)短期財(cái)務(wù)的不利影響外，也應(yīng)該看到其正面影響。比如，隨著存量房貸利率的下調(diào)，整個(gè)住房貸款的提前還貸因素會(huì)有一定程度的消化，反過(guò)來(lái)會(huì)帶來(lái)房貸量的增長(zhǎng)。同時(shí)，也有助于增強(qiáng)客戶(hù)的黏度，從而促進(jìn)零售業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。

中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌指出，從區(qū)域情況來(lái)看，房地產(chǎn)政策因地施策，各地去按揭貸款利率差異較大，因此存量利率調(diào)整確實(shí)難以實(shí)行"一刀切"的管理政策。

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