每日看點(diǎn)!三分建七分管 城市更新煥發(fā)新活力

北京持續(xù)疏解非首都功能，為城市更新創(chuàng)造了巨大空間。原有城區(qū)內(nèi)的制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)在疏解之后，遺留的土地及物業(yè)經(jīng)過(guò)升級(jí)改造，不但可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí)和升值，同時(shí)也為城市創(chuàng)造了更高的經(jīng)濟(jì)效益。

問(wèn)題在于，老舊項(xiàng)目改造完成進(jìn)入市場(chǎng)后，如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)盈利模式的閉環(huán)？對(duì)于老舊廠房、商業(yè)街區(qū)而言，如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)釋放出更大價(jià)值？

(資料圖片僅供參考)

探索“微利可持續(xù)”，推動(dòng)老舊小區(qū)提質(zhì)改造

北京的城市更新不搞成片的大拆大建，而是堅(jiān)持“小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)”。因此，北京城市更新更具挑戰(zhàn)，價(jià)值也更為凸顯。

其中，老舊小區(qū)改造是北京城市更新的一大重點(diǎn)，是解決居民“急難愁盼”問(wèn)題的民心工程。

早期，北京老舊小區(qū)改造工作之所以進(jìn)展緩慢，是因?yàn)殚L(zhǎng)期困擾的“資金、利益、運(yùn)營(yíng)”三大難題一直未得到有效解決。不過(guò)，“勁松模式”打破了藩籬，突破了常規(guī)下的老舊小區(qū)改造模式，不斷創(chuàng)新，形成了一套完整的、居民認(rèn)可并積極參與的新模式，并不斷得到推廣。

據(jù)悉，2018年7月，朝陽(yáng)區(qū)勁松街道創(chuàng)新引入社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造，與愿景集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進(jìn)勁松社區(qū)“改管一體”改造更新工作，率先對(duì)勁松北社區(qū)（勁松一、二區(qū)）進(jìn)行老舊小區(qū)有機(jī)更新。改造后的勁松社區(qū)以長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)為抓手，推進(jìn)社區(qū)治理現(xiàn)代化，滿(mǎn)足居民基礎(chǔ)保障類(lèi)、品質(zhì)提升類(lèi)需求，不斷深化“勁松模式”。

老舊項(xiàng)目改造，重要的在于盤(pán)活項(xiàng)目，喚醒存量低效利用空間。那么，“勁松模式”是如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)搭建盈利模式，并跑通盈利閉環(huán)？

對(duì)此，愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部副總經(jīng)理簡(jiǎn)偉介紹，針對(duì)更新改造、運(yùn)營(yíng)服務(wù)所涉及的愿景集團(tuán)自有投資，愿景集團(tuán)資金回報(bào)方式主要有五種：一是基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)。重點(diǎn)培養(yǎng)居民付費(fèi)意識(shí)，通過(guò)服務(wù)提升居民滿(mǎn)意度，逐漸提升物業(yè)費(fèi)收繳率；二是政府補(bǔ)貼費(fèi)用。老舊小區(qū)40年沒(méi)有交過(guò)物業(yè)費(fèi)，政府通過(guò)物業(yè)補(bǔ)貼，幫助企業(yè)度過(guò)前期“造血期”；三是政府采購(gòu)服務(wù)，包含垃圾分類(lèi)、創(chuàng)文創(chuàng)衛(wèi)、適老化、社區(qū)微更新等專(zhuān)項(xiàng)采購(gòu)服務(wù)；四是空間資源經(jīng)營(yíng)，就是政府統(tǒng)籌將社區(qū)內(nèi)閑置或低效空間以低成本方式，委托愿景集團(tuán)改造運(yùn)營(yíng)，通過(guò)補(bǔ)充社區(qū)活動(dòng)短板和便民服務(wù)配套等多種經(jīng)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)；五是愿景和家物業(yè)基于規(guī)?？蛻?hù)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)所構(gòu)建的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入，包含家政服務(wù)、餐飲服務(wù)、保健服務(wù)、托幼服務(wù)、維修服務(wù)等增值服務(wù)，以及平臺(tái)特色商品銷(xiāo)售，進(jìn)行“自我造血”。

注重文化品牌挖掘及提升，激發(fā)文化街區(qū)復(fù)興

以模式口為代表的歷史文化街區(qū)更新亦是城市有機(jī)更新的一大典型。據(jù)悉，模式口歷史文化街區(qū)位于石景山區(qū)中部，是歷史上京西古道重要組成部分。至今，模式口歷史文化街區(qū)仍保留原有的空間結(jié)構(gòu)，街區(qū)內(nèi)現(xiàn)存眾多歷史遺跡、文化瑰寶、古民居和院落，具有較高的歷史文化價(jià)值。

對(duì)于模式口而言，又是如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)釋放更大價(jià)值？據(jù)泰福恒公司模式口項(xiàng)目副總經(jīng)理李琪介紹，模式口采用的是“政府主導(dǎo)，國(guó)企運(yùn)作，專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)”的模式，圍繞“文物保護(hù)是核心，環(huán)境整治是前提，有機(jī)更新是遵循，民生改善是重點(diǎn)，業(yè)態(tài)提升是關(guān)鍵”的核心理念和工作思路，不斷探索、實(shí)踐歷史文化街區(qū)的保護(hù)、更新、活化、利用。集中改造多項(xiàng)惠民市政設(shè)施、升級(jí)多處文化休閑空間、打造多個(gè)特色小微展館、建設(shè)多處商旅文化院落，形成了古韻新生的獨(dú)特商業(yè)模式。

值得一提的是，模式口有機(jī)更新中，注重文化品牌的挖掘及提升。李琪分析指出，模式口在街區(qū)改造及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，首先抓住后冬奧機(jī)遇，持續(xù)推動(dòng)街區(qū)環(huán)境改善提升，真正讓歷史建筑、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、老字號(hào)等寶貴文化資源串起來(lái)、亮起來(lái)、活起來(lái)，把模式口歷史文化街區(qū)打造成為石景山區(qū)乃至全市精品文化旅游線(xiàn)路上的重要節(jié)點(diǎn)和首都?xì)v史文化新地標(biāo)。同時(shí)，模式口重視以參與式規(guī)劃為手段，帶動(dòng)居民共同挖掘歷史文化記憶，推動(dòng)地區(qū)文化價(jià)值認(rèn)同，文物保護(hù)活化利用，通過(guò)若干小微展館、小微公共空間及精品院落的打造和運(yùn)營(yíng)，有機(jī)更新激發(fā)街區(qū)復(fù)興，創(chuàng)造更大的文化價(jià)值。

三分建七分管，從“面向開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)為“面向運(yùn)營(yíng)”

“包括北京在內(nèi)，各地在城市更新中，積累了一些成功案例，總結(jié)這些經(jīng)驗(yàn)形成大面積推廣，使老舊小區(qū)、舊商業(yè)區(qū)改造等，在內(nèi)循環(huán)新格局下，納入新型高質(zhì)量發(fā)展模式中，得到合理的空間利用和發(fā)展，由此起到引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。”國(guó)家高端智庫(kù)研究員宋丁如是說(shuō)。

城市更新并非易事，“三分建、七分管”。新一輪的城市有機(jī)更新，不能只是單純的空間環(huán)境的改造提升，還得注入“內(nèi)容”，并長(zhǎng)久保持活力?；诖?，城市更新不僅考驗(yàn)綜合設(shè)計(jì)改造，也考驗(yàn)多方關(guān)系協(xié)調(diào)、持續(xù)服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力。

為探索有限更新資源精準(zhǔn)投放，吸引多元市場(chǎng)主體積極參與，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，城市更新需要鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)主體提前介入，并策劃功能業(yè)態(tài)的組成，關(guān)注建設(shè)實(shí)施的全過(guò)程，從而為后續(xù)運(yùn)營(yíng)和持續(xù)煥發(fā)活力創(chuàng)造可能性。簡(jiǎn)言之，城市更新要從“面向開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)為“面向運(yùn)營(yíng)”。

簡(jiǎn)偉分析認(rèn)為，城市更新應(yīng)結(jié)合自身基礎(chǔ)條件、地段及周邊居住區(qū)需求，從“人”和“人的需求”角度出發(fā)，開(kāi)展設(shè)計(jì)規(guī)劃以及后期運(yùn)營(yíng)工作，通過(guò)補(bǔ)足便民服務(wù)配套和城市功能短板，構(gòu)建5-10-15分鐘便民生活圈和多元消費(fèi)場(chǎng)景，滿(mǎn)足居民的日常生活需要，由此聚集人流、刺激消費(fèi)，提升價(jià)值。

“通過(guò)城市更新，促使城市更加新，由此產(chǎn)生新的價(jià)值。脫離了人文歷史故事的更新是沒(méi)有生命力的，因此，有著悠久歷史的城市進(jìn)行更新，都應(yīng)該去關(guān)注人文歷史。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

城市更新的過(guò)程考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)性，在做好定位基礎(chǔ)上，打造項(xiàng)目差異化、獨(dú)特性。不過(guò)，在理辰文化董事長(zhǎng)、創(chuàng)始人康紅恩看來(lái)，運(yùn)營(yíng)本身有其“天花板”。康紅恩表示：“大多數(shù)城市更新項(xiàng)目都屬于商業(yè)辦公業(yè)態(tài)，因此會(huì)受到商業(yè)辦公市場(chǎng)整體供應(yīng)和需求的影響。隨著各地商業(yè)辦公類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)量的增加，此類(lèi)城市更新項(xiàng)目的租金、收益水平也會(huì)受到整體供應(yīng)和需求的影響。”

專(zhuān)家建議

因地制宜，激活運(yùn)營(yíng)能力

陳方勇（中國(guó)城市更新論壇秘書(shū)長(zhǎng)）：

城市更新項(xiàng)目要想成功，至少需要具備三個(gè)基本條件，一是整體規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，這需要地方政府的高度參與和政策支持；二是持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，需要因地制宜，從當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蟪霭l(fā)，進(jìn)行商業(yè)的激活、升級(jí)、再造；三是社會(huì)資本參與，結(jié)合政策性金融支持方案，從根本上打通城市更新的血脈，保證細(xì)水長(zhǎng)流，能進(jìn)能出，才有持續(xù)造血能力，才能造就長(zhǎng)期主義。

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