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為了讓子女入讀對口小學(xué),北京租客喬女士以8500元的月租金租下一處房屋,豈料簽完合同近一年后,房東并不配合辦理入學(xué)手續(xù)。退租時,雙方無法達(dá)成一致,喬女士遂起訴房東至法院,要求解除合同并要求退還多交納的租金、押金,并支付2個月租金的違約金。記者從北京三中院獲悉,一、二審法院均支持了喬女士的訴訟請求。
2020年5月,為了讓孩子上學(xué),喬女士與房東池某簽訂了租房合同,租期為兩年,月租金8500元,押一付三,押金8500元。在雙方簽訂的合同中,中介人員注明:“第二年開始按半年支付房租,甲方配合乙方辦理小孩上小學(xué)事宜。”此外,雙方還約定如果雙方違約,應(yīng)提前30日通知對方,并按月租金的200%支付違約金。
租下房子近一年后,2021年4月,喬女士聯(lián)系房東池某,要求其提供身份證、房產(chǎn)證、租房完稅證明等材料,來辦理孩子入學(xué)事宜。近一周后,房東陸續(xù)回復(fù)稱“辦不了”、“情況已經(jīng)說了,不行你也可以退租,后續(xù)辦手續(xù)就行”“我也客觀說了,房東只是可以配合,沒有義務(wù)給你辦,何況我還要賣房,真辦不了”,并表示涉案房屋可能等不到兩年即出售,如果喬女士用了學(xué)位,涉案房屋“就賣不出去了”;如喬女士退租,房東答應(yīng)退還剩余租金,也可以賠償違約金。
2021年5月,雙方協(xié)商解除租賃合同。喬女士希望房東退還其剩余租金8500元、押金8500元并賠償違約金17 000元。但房東池某認(rèn)為,涉案合同主要目的為喬女士使用居住涉案房屋,他已按約履行相關(guān)義務(wù),不構(gòu)成違約。此時池某尚且同意退還剩余租金和押金。
之后,喬女士搬離房屋,與房東商量進行交接。喬女士自述其于2021年5月22日向物業(yè)、管家交付鑰匙,但均被拒收,6月1日,喬女士向房東郵寄鑰匙交付。但次日卻收到了房東的律師函,要求喬女士支付下一期租金,且需3日內(nèi)配合辦理物業(yè)交割,并稱喬女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
喬女士氣不過,認(rèn)為正是因為房東池某拒不配合辦理她子女的入學(xué)手續(xù),導(dǎo)致孩子無法獲得該學(xué)區(qū)學(xué)位,將池某訴至法院。池某一審提出反訴,要求喬女士支付租金及提前退租的違約金。
一審法院判決支持了喬女士的訴訟請求,依照判決,池某應(yīng)退還喬女士多交納的租金、押金,并支付其相當(dāng)于兩個月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金。房東池某不服,又提出上訴。二審法院審理后認(rèn)為,鑒于涉案合同對房東應(yīng)配合喬女士子女辦理上學(xué)事宜進行了明確約定,而房東在合同履行過程中又明確拒絕履行該義務(wù),造成喬女士合同目的無法實現(xiàn),顯屬根本違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。最終,法院二審駁回了池某的上訴請求。
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