五套房轉(zhuǎn)給倆兒子卻無人贍養(yǎng) 以房養(yǎng)老難題何解？

在老齡化呈加速趨勢的社會背景下，“以房養(yǎng)老”成了不少人養(yǎng)老的保障方式。老年人將名下房屋轉(zhuǎn)讓給子女或親屬，通過房產(chǎn)置換贍養(yǎng)，但因受贈人的個人意愿或客觀情況發(fā)生變化，一部分老年人陷入失去房子且無人贍養(yǎng)的窘境。新京報記者從北京市第三中級人民法院（以下簡稱“北京三中院”）獲悉，老年人通過轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)托付養(yǎng)老的案件數(shù)量近年來呈現(xiàn)上漲趨勢。

8月9日上午，北京三中院召開涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類案件審理情況及典型案例新聞通報會，通報房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類案件特點、趨勢、案發(fā)原因及六起典型案例等，法官以案釋法厘清多種典型情況。

辦案法官介紹，此類案件中，老人因缺乏保留證據(jù)意識存在維權(quán)難的問題，此外，即便法院判決老人勝訴，還要面臨案件執(zhí)行的難題。

(資料圖片僅供參考)

子女獲贈房屋未盡贍養(yǎng)義務(wù)老人如何行使撤銷權(quán)？

北京三中院民二庭庭長馬立紅介紹，北京三中院近幾年涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類案件，涉案的房產(chǎn)價值較高且多為老年人的唯一住房。一旦房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，且老人無人贍養(yǎng)，老人將會面臨老無所居、老無所養(yǎng)的境地。

發(fā)布會上，北京三中院通報了一起贈與合同成立后子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)的典型案例。2018年李國華（化名）與兩個兒子簽訂《家庭房屋分配協(xié)議》，協(xié)議約定，拆遷所得五套安置房屋全部歸兩個兒子所有，李國華由兩個兒子共同贍養(yǎng)，應(yīng)包含照顧老人生活起居、提供經(jīng)濟幫助等在內(nèi)的所有贍養(yǎng)義務(wù)。因兩個兒子均未盡贍養(yǎng)義務(wù)，李國華將兩個兒子訴至法院要求撤銷《家庭房屋分配協(xié)議》。

法院生效判決顯示，根據(jù)庭審查明的情況，李國華目前并未與兩個兒子共同居住生活，同時，李國華堅決表示兩個兒子從未對自己進(jìn)行贍養(yǎng)，今后自己也不同意與二人共同生活。

北京三中院民二庭副庭長楊夏告訴新京報記者，當(dāng)房屋所有權(quán)未移轉(zhuǎn)至子女名下時，根據(jù)《民法典》第658條的規(guī)定，賦予了贈與人在財產(chǎn)轉(zhuǎn)移之前的任意撤銷權(quán)，老人可以依據(jù)該條規(guī)定撤銷贈與行為；當(dāng)房屋所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)，如老人與受贈子女已經(jīng)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，根據(jù)《民法典》第663條的規(guī)定，受贈人對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行，贈與人可以撤銷贈與，老人可因子女未履行贍養(yǎng)義務(wù)而行使法定撤銷權(quán)。訴訟階段，涉案贈與房產(chǎn)未進(jìn)行權(quán)利移轉(zhuǎn)登記，尚在李國華名下，李國華可依法行使任意撤銷權(quán)。

判決認(rèn)為，考慮到李國華已經(jīng)九十歲，贍養(yǎng)問題與其將來的生活質(zhì)量息息相關(guān)，應(yīng)尊重老人的個人意愿，該分配協(xié)議中關(guān)于贈與部分所涉及的贍養(yǎng)條件難以實現(xiàn)，判決撤銷該《家庭房屋分配協(xié)議》。

在司法實踐中，撤銷贈與類的案件存在更復(fù)雜的情況。楊夏介紹，有些案件中，老人已經(jīng)把房產(chǎn)過戶給子女，子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)，同時將房產(chǎn)出售給案外人，因為牽涉到案外人的利益，法院沒法硬判，大多數(shù)情況下會以調(diào)解方式，幫助老人從子女那里獲得一部分購房款。如果老人堅持追回房產(chǎn)，還需變更案由，以子女和案外人之間房屋買賣合同效力存在問題為由，重新起訴。

■ 法官說法

北京三中院黨組成員、副院長薛強介紹，因當(dāng)事人之間多為親屬關(guān)系，各方往往還在共同生活，涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類案件中雙方希望能夠達(dá)成調(diào)解協(xié)議的意愿較強。同時，此類型案件當(dāng)事人對于其他各方的生活狀態(tài)及經(jīng)濟狀態(tài)均有一定的預(yù)期，存在較好的調(diào)解基礎(chǔ)。老年人進(jìn)行此類訴訟的目的通常為解決贍養(yǎng)問題，調(diào)解結(jié)案通常也更加利于緩和雙方矛盾，因此該類案件的調(diào)解比例也高于其他案件。

維權(quán)面臨舉證難、執(zhí)行難老年人應(yīng)注重證據(jù)保護(hù)留存

大多數(shù)老年人還抱有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，在過戶房產(chǎn)時一味信任子女親屬，缺乏自我保護(hù)意識和法律知識，造成后續(xù)維權(quán)困難。北京三中院民二庭庭長馬立紅介紹，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)托付養(yǎng)老類案件多發(fā)生在家庭內(nèi)部，老年人基于對子女或親戚的信任通常對托付養(yǎng)老進(jìn)行口頭約定，并不簽訂書面協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，雙方往往就房屋約定及款項往來各執(zhí)一詞，老年人因缺乏證據(jù)意識，在訴訟中往往面臨舉證難的敗訴風(fēng)險。

北京三中院民二庭副庭長林存義建議，老年人可以考慮在贈與協(xié)議中明確約定，履行贍養(yǎng)義務(wù)是贈與房產(chǎn)的先決條件；或是保留老人對房屋的居住權(quán)等，以防突發(fā)意外事件導(dǎo)致維權(quán)受阻。在經(jīng)濟條件有限的情況下，可以去當(dāng)?shù)氐乃痉C關(guān)申請法律援助，或向相關(guān)部門設(shè)立的老年法律援助中心、老年人權(quán)益維護(hù)崗、老年維權(quán)熱線等渠道尋求幫助。

“在涉及資金往來、交易時，老年人應(yīng)注重證據(jù)保護(hù)留存，學(xué)習(xí)運用錄音、錄像等信息化手段保全證據(jù)。”林存義提醒。

即便法院判決老人勝訴，還要面臨案件執(zhí)行的難題。通報的另一起典型案件中，一對70多歲的老年夫妻在拆遷時出具證明表示將二人名下的舊房安置房面積全部轉(zhuǎn)化為兒子名下的新房安置面積。于是，拆遷后分得三套房屋全部歸入兒子于強（化名）名下。后于強去世，在他的遺囑中將自己名下的三套房產(chǎn)全留給了自己的兒子（老人的孫子）于東（化名），并未涉及父母的居住安置問題。因為于東不讓老人住進(jìn)房子，兩位老人在兒子去世后失去容身之所，于是起訴至法院，要求確認(rèn)三套房屋中屬于兩人的份額，供養(yǎng)老居住使用。

法院審理查明，兩位老人的退休金和各自社會保障加起來每年不足7萬元，且名下無房產(chǎn)。每月收入扣除吃飯、看病、開藥等費用后，無法支付房租，連基本的“老有所居”都難以保障。

2020年出臺的《民法典》新增設(shè)了居住權(quán)制度，主要是為了解決弱勢群體的居住問題，“本案就是民法典實施后，人民法院判決中設(shè)立居住權(quán)一個典型案例。”楊夏說。

■ 法官說法

楊夏稱，執(zhí)行難度較大的案件往往與居住權(quán)相關(guān)，尤其是涉及騰退房屋的。有些受贈人將房子出租，或者自住，就是不給老人騰房。這種情況下，考慮到老人的家庭關(guān)系和日后的贍養(yǎng)問題，法院一般不會選擇強制執(zhí)行，除了發(fā)出執(zhí)行通知書，法院一般會借助村委會或家庭其他親戚朋友的力量，一起給被執(zhí)行人做工作，以協(xié)商的方式解決老人的居住和贍養(yǎng)問題。

新京報記者 劉思維

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