李嘉誠7折拋售房產(chǎn)，釋放了什么信號？

電視劇《創(chuàng)世紀》中有句話，這么描述香港地產(chǎn)：誰用地用得最好，誰就是贏得這個世界的人。

毫無疑問，香港地產(chǎn)一個繞不過去的名字，就是李嘉誠。

(資料圖片)

這兩天，李嘉誠突然開始七折拋售房產(chǎn)，給香港地產(chǎn)投下了一個深水炸彈。

8月3日，李嘉誠名下的長江實業(yè)新樓盤“親海駅II”公布了首張價單，每平方英尺價格為1.5萬港元（約合人民幣14.8萬元/平方米）。

值得注意的是，這一售價較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

這個樓盤并不是那種偏遠的房子，而是位于九龍，距離香港島僅一個地鐵站。

李嘉誠控制長江實業(yè)三分之二的股份，七折拋售房產(chǎn)，損失的不是別人的錢，是他們李家的錢。

7折拋售房產(chǎn)，李嘉誠到底嗅到了什么信號？

首先是香港人口的負增長，凈流出人口變多。

長期以來，香港房價一向居高不下，動輒單價十幾萬、幾十萬一平方米。

房價之所以那么貴，主要有兩個原因：一方面是地太少人太多。

上世紀八九十年代，伴隨著香港的高速發(fā)展，人口不斷增長。

1970年香港總?cè)丝?96萬，2019年則達到了750萬。

人口的不斷增長，導(dǎo)致了對房產(chǎn)的需求不斷擴大。

另一方面，香港的土地開發(fā)率非常低。

根據(jù)香港規(guī)劃署數(shù)據(jù)顯示，香港土地面積為1111平方公里，但目前只開發(fā)建設(shè)了270平方公里，僅占總面積的24.3%，房屋用地更是僅占香港土地的6.9%。

而李嘉誠為首的四大地產(chǎn)商，卻持有上千公頃土地，一直處于閑置、荒廢狀態(tài)。

人口暴增的同時，建筑用地被地產(chǎn)商捂盤，導(dǎo)致香港房價一飛沖天。

緊張的住宅用地一直是香港嚴重的社會問題。

香港房屋委員會公布的數(shù)字顯示，香港公屋一般申請者平均輪候時間達5.8年，而香港普通人指望的公屋，一般大約三四十平方米，需要居住一家人。

然而這種情況在這兩年開始出現(xiàn)變化。

首先是香港人口已經(jīng)連續(xù)3年下降。

2020年香港人口減少4.65萬人，2021年減少8.71萬人，2022年減少6.8萬人。

進入2023年以后，香港的人口減少形勢依然沒有扭轉(zhuǎn)，總?cè)丝谝呀?jīng)從750多萬，下降到了730多萬。

人口是房地產(chǎn)的根基，人口減少自然會降低對房屋的需求，房產(chǎn)降價只是時間問題。

其次香港人口開始大量流入深圳。

與香港24%的土地開發(fā)率相比，建城時間較短的深圳，土地開發(fā)率反而超過50%。

雖然香港收入高，但消費也很高。房價就不用提，全球第一高，超越美國紐約、英國倫敦、韓國首爾、日本東京。北上廣深在香港房價面前，也只能稱弟弟。

對于香港人來說，深圳無論是商品種類，還是物價，都比香港更加地物美價廉，所以“港人北上消費“的現(xiàn)象才越來越普遍。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳接待了6234.7萬人次香港入境游客。

無論是小長假，還是平常的周末，無數(shù)香港人北上度假，“擠爆”深圳。不少人在小紅書發(fā)帖子，炫耀消費戰(zhàn)果。

消費的同時，不少香港人選擇在深圳買房，深圳房價更低，而且不需要繳納社保，還享受契稅優(yōu)惠。

在某種程度上來說，深圳擠壓了香港的房價。

深圳房子比香港便宜，兩邊交通也方便。不降價，就去深圳買房了，如何增加手里可支配的錢，才是許多香港年輕人優(yōu)先考慮的問題。

說完了人口和消費，再說說香港的政策。

特首李家超在2022年10月，提出了住房建設(shè)計劃，說要建設(shè)三萬個公租房。

李家超同時表示，香港政府會物色更多土地以照顧需求并增加土地儲備。

李特首把目光撒到了香港1.6萬公頃“綠化地帶”，他認為里面一半也就是8000公頃可以發(fā)展，而且已經(jīng)把其中1200公頃已被納入發(fā)展計劃。

納入規(guī)劃，不僅停留在口頭上，在他的施政報告中表示，“新一輪研究再識別約255公頃有發(fā)展房屋潛力的“綠化地帶”，預(yù)計可提供7萬個單位。”

李特首的香港公屋計劃，搞得陣仗很大，估計李嘉誠是得到了一些消息，盡快甩賣離場。

這情形，讓我想到了十年前的2013年，李嘉誠大量拋售內(nèi)地資產(chǎn)，一直持續(xù)到2015年。

當(dāng)時網(wǎng)上有篇很有名的文章《別讓李嘉誠跑了》，文章認為，李嘉誠在中國經(jīng)濟的敏感時刻，不停拋售內(nèi)地資產(chǎn)，是過河拆橋的行為。

現(xiàn)在回看當(dāng)年李嘉誠的跑路，從經(jīng)濟角度上講，他損失慘重，完美錯過了15-17年的“漲價去庫存”大潮。

而在那幾年，王健林、許家印的身價蹭蹭上漲，超過李嘉誠。

但后來的事情大家都知道了吧，且不說資產(chǎn)價格，就說折價你能不能變現(xiàn)？就算你變現(xiàn)了，你能不能出得去？

李嘉誠說自己的人生信條是：不賺最后一個銅板。

他也是這么踐行的，在他超過70年的營商生涯中，沒有遭受過一次財務(wù)上的緊張。

李嘉誠這個人，完整見證了軍閥混戰(zhàn)、日軍侵華、英軍撤離、日軍戰(zhàn)敗、國民黨敗退、新中國成立、改開前的30年、改開后的40年。

他全程見證了香港的崛起，也見證了大陸的崛起。

他見證過真正的大風(fēng)大浪，更要命的是，在這種情況下，在彈丸之地做生意，竟然沒怎么虧過。

最后，

香港樓市一直是大陸房地產(chǎn)的引領(lǐng)者，當(dāng)李嘉誠都開始降價拋售了，說明他已經(jīng)不看好房地產(chǎn)的未來。

在當(dāng)前的形勢下，樓市大調(diào)整不可避免，李嘉誠在拋售房產(chǎn)，萬達在拋售股份，恒大等都在謀求跑路，這些都是信號與趨勢。

李嘉誠拋售，本質(zhì)上是因為房地產(chǎn)撐不住了，整個經(jīng)濟周期都在下行，房地產(chǎn)成了夕陽行業(yè)。

人口下降和公屋計劃，都是壓在駱駝上的稻草，是不是最后一根，現(xiàn)在無法判斷。

但這根稻草的出現(xiàn)，其實就是大時代的序幕。

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