李嘉誠(chéng)7折拋售房產(chǎn)，釋放了什么信號(hào)？

電視劇《創(chuàng)世紀(jì)》中有句話，這么描述香港地產(chǎn)：誰(shuí)用地用得最好，誰(shuí)就是贏得這個(gè)世界的人。

毫無(wú)疑問(wèn)，香港地產(chǎn)一個(gè)繞不過(guò)去的名字，就是李嘉誠(chéng)。

(資料圖片)

這兩天，李嘉誠(chéng)突然開始七折拋售房產(chǎn)，給香港地產(chǎn)投下了一個(gè)深水炸彈。

8月3日，李嘉誠(chéng)名下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)新樓盤“親海駅II”公布了首張價(jià)單，每平方英尺價(jià)格為1.5萬(wàn)港元（約合人民幣14.8萬(wàn)元/平方米）。

值得注意的是，這一售價(jià)較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

這個(gè)樓盤并不是那種偏遠(yuǎn)的房子，而是位于九龍，距離香港島僅一個(gè)地鐵站。

李嘉誠(chéng)控制長(zhǎng)江實(shí)業(yè)三分之二的股份，七折拋售房產(chǎn)，損失的不是別人的錢，是他們李家的錢。

7折拋售房產(chǎn)，李嘉誠(chéng)到底嗅到了什么信號(hào)？

首先是香港人口的負(fù)增長(zhǎng)，凈流出人口變多。

長(zhǎng)期以來(lái)，香港房?jī)r(jià)一向居高不下，動(dòng)輒單價(jià)十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)一平方米。

房?jī)r(jià)之所以那么貴，主要有兩個(gè)原因：一方面是地太少人太多。

上世紀(jì)八九十年代，伴隨著香港的高速發(fā)展，人口不斷增長(zhǎng)。

1970年香港總?cè)丝?96萬(wàn)，2019年則達(dá)到了750萬(wàn)。

人口的不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致了對(duì)房產(chǎn)的需求不斷擴(kuò)大。

另一方面，香港的土地開發(fā)率非常低。

根據(jù)香港規(guī)劃署數(shù)據(jù)顯示，香港土地面積為1111平方公里，但目前只開發(fā)建設(shè)了270平方公里，僅占總面積的24.3%，房屋用地更是僅占香港土地的6.9%。

而李嘉誠(chéng)為首的四大地產(chǎn)商，卻持有上千公頃土地，一直處于閑置、荒廢狀態(tài)。

人口暴增的同時(shí)，建筑用地被地產(chǎn)商捂盤，導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)一飛沖天。

緊張的住宅用地一直是香港嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

香港房屋委員會(huì)公布的數(shù)字顯示，香港公屋一般申請(qǐng)者平均輪候時(shí)間達(dá)5.8年，而香港普通人指望的公屋，一般大約三四十平方米，需要居住一家人。

然而這種情況在這兩年開始出現(xiàn)變化。

首先是香港人口已經(jīng)連續(xù)3年下降。

2020年香港人口減少4.65萬(wàn)人，2021年減少8.71萬(wàn)人，2022年減少6.8萬(wàn)人。

進(jìn)入2023年以后，香港的人口減少形勢(shì)依然沒有扭轉(zhuǎn)，總?cè)丝谝呀?jīng)從750多萬(wàn)，下降到了730多萬(wàn)。

人口是房地產(chǎn)的根基，人口減少自然會(huì)降低對(duì)房屋的需求，房產(chǎn)降價(jià)只是時(shí)間問(wèn)題。

其次香港人口開始大量流入深圳。

與香港24%的土地開發(fā)率相比，建城時(shí)間較短的深圳，土地開發(fā)率反而超過(guò)50%。

雖然香港收入高，但消費(fèi)也很高。房?jī)r(jià)就不用提，全球第一高，超越美國(guó)紐約、英國(guó)倫敦、韓國(guó)首爾、日本東京。北上廣深在香港房?jī)r(jià)面前，也只能稱弟弟。

對(duì)于香港人來(lái)說(shuō)，深圳無(wú)論是商品種類，還是物價(jià)，都比香港更加地物美價(jià)廉，所以“港人北上消費(fèi)“的現(xiàn)象才越來(lái)越普遍。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳接待了6234.7萬(wàn)人次香港入境游客。

無(wú)論是小長(zhǎng)假，還是平常的周末，無(wú)數(shù)香港人北上度假，“擠爆”深圳。不少人在小紅書發(fā)帖子，炫耀消費(fèi)戰(zhàn)果。

消費(fèi)的同時(shí)，不少香港人選擇在深圳買房，深圳房?jī)r(jià)更低，而且不需要繳納社保，還享受契稅優(yōu)惠。

在某種程度上來(lái)說(shuō)，深圳擠壓了香港的房?jī)r(jià)。

深圳房子比香港便宜，兩邊交通也方便。不降價(jià)，就去深圳買房了，如何增加手里可支配的錢，才是許多香港年輕人優(yōu)先考慮的問(wèn)題。

說(shuō)完了人口和消費(fèi)，再說(shuō)說(shuō)香港的政策。

特首李家超在2022年10月，提出了住房建設(shè)計(jì)劃，說(shuō)要建設(shè)三萬(wàn)個(gè)公租房。

李家超同時(shí)表示，香港政府會(huì)物色更多土地以照顧需求并增加土地儲(chǔ)備。

李特首把目光撒到了香港1.6萬(wàn)公頃“綠化地帶”，他認(rèn)為里面一半也就是8000公頃可以發(fā)展，而且已經(jīng)把其中1200公頃已被納入發(fā)展計(jì)劃。

納入規(guī)劃，不僅停留在口頭上，在他的施政報(bào)告中表示，“新一輪研究再識(shí)別約255公頃有發(fā)展房屋潛力的“綠化地帶”，預(yù)計(jì)可提供7萬(wàn)個(gè)單位。”

李特首的香港公屋計(jì)劃，搞得陣仗很大，估計(jì)李嘉誠(chéng)是得到了一些消息，盡快甩賣離場(chǎng)。

這情形，讓我想到了十年前的2013年，李嘉誠(chéng)大量拋售內(nèi)地資產(chǎn)，一直持續(xù)到2015年。

當(dāng)時(shí)網(wǎng)上有篇很有名的文章《別讓李嘉誠(chéng)跑了》，文章認(rèn)為，李嘉誠(chéng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的敏感時(shí)刻，不停拋售內(nèi)地資產(chǎn)，是過(guò)河拆橋的行為。

現(xiàn)在回看當(dāng)年李嘉誠(chéng)的跑路，從經(jīng)濟(jì)角度上講，他損失慘重，完美錯(cuò)過(guò)了15-17年的“漲價(jià)去庫(kù)存”大潮。

而在那幾年，王健林、許家印的身價(jià)蹭蹭上漲，超過(guò)李嘉誠(chéng)。

但后來(lái)的事情大家都知道了吧，且不說(shuō)資產(chǎn)價(jià)格，就說(shuō)折價(jià)你能不能變現(xiàn)？就算你變現(xiàn)了，你能不能出得去？

李嘉誠(chéng)說(shuō)自己的人生信條是：不賺最后一個(gè)銅板。

他也是這么踐行的，在他超過(guò)70年的營(yíng)商生涯中，沒有遭受過(guò)一次財(cái)務(wù)上的緊張。

李嘉誠(chéng)這個(gè)人，完整見證了軍閥混戰(zhàn)、日軍侵華、英軍撤離、日軍戰(zhàn)敗、國(guó)民黨敗退、新中國(guó)成立、改開前的30年、改開后的40年。

他全程見證了香港的崛起，也見證了大陸的崛起。

他見證過(guò)真正的大風(fēng)大浪，更要命的是，在這種情況下，在彈丸之地做生意，竟然沒怎么虧過(guò)。

最后，

香港樓市一直是大陸房地產(chǎn)的引領(lǐng)者，當(dāng)李嘉誠(chéng)都開始降價(jià)拋售了，說(shuō)明他已經(jīng)不看好房地產(chǎn)的未來(lái)。

在當(dāng)前的形勢(shì)下，樓市大調(diào)整不可避免，李嘉誠(chéng)在拋售房產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)在拋售股份，恒大等都在謀求跑路，這些都是信號(hào)與趨勢(shì)。

李嘉誠(chéng)拋售，本質(zhì)上是因?yàn)榉康禺a(chǎn)撐不住了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期都在下行，房地產(chǎn)成了夕陽(yáng)行業(yè)。

人口下降和公屋計(jì)劃，都是壓在駱駝上的稻草，是不是最后一根，現(xiàn)在無(wú)法判斷。

但這根稻草的出現(xiàn)，其實(shí)就是大時(shí)代的序幕。

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